Arról is megegyeztek, hogy a szerződés március 3-án megszűnik. A lakásra pont március 3-án tettek ajánlatot. Azt az ingatlanközvetítő március 5-én postázta, de emberünk, arra hivatkozva, hogy a megbízott elkésett az ajánlat közvetítésével, nem adta el a lakást. Az ingatlanközvetítő pert indított a közvetítői díjért, arra hivatkozva, hogy az ajánlatot még a határidő lejárta előtt, március 3-án telefonon közölte az eladóval – vagyis ő teljesítette szerződéses kötelezettségét.

Az alperes azzal védekezett, hogy március 3-án valóban felhívták az irodából, de nem közölték vele az ajánlatot, arról csak a napokkal később megérkezett levélből értesült. Akkor a határidő már régen lejárt, ezért a közvetítőnek nem jár közvetítői díj.

Polgári eljárásban mindig azt terheli a bizonyítási kötelezettség, akinek az adott tény a javára szolgál a perben. Az ingatlanközvetítőnek kellett volna bizonyítania, hogy az ajánlatot valóban 3-án közölte, de erre nem volt képes: a beszélgetésről magnófelvétel nem készült. Ugyanakkor azzal érvelt, hogy más oka nem lehetett felhívni az eladót, így közvetve mégis valószínűsíthető, hogy az ajánlatot szóban közölték. Erre az volt az ellenérv, hogy a tényeket egyértelműen kell bizonyítani, tehát mivel száz százalékban nem biztos, hogy az ajánlatot határidőig közölték, ezért a per szempontjából úgy kell tekinteni, hogy erre csak a levél postázásakor került sor.

A közvetítő ekkor azzal jött, hogy a megbízási szerződés nem akkor teljesült, amikor az ajánlatot közölte, hanem már a vevő jelentkezésével. Abban a pillanatban, amikor az eladó számára elfogadható ajánlat befutott, a közvetítő teljesítette a kötelezettségét.

A bíróság azonban nem értett egyet ezzel az okfejtéssel. Az ítélet indoklásában arra hivatkoztak, hogy a megbízási szerződést a megfelelő ajánlat közlésével teljesítette volna a közvetítő, amire bizonyítottan csak a határidő lejártát követően került sor. Ezért nem jár a felperesnek közvetítői díj.

Szabad Föld

Egy szakmára biztosan mindig fognak keresni embereket Magyarországon, ez pedig nem más, mint az ingatlanértékesítői pozíció. A különféle álláshirdető oldalak folyamatosan tele vannak a kisebb-nagyobb cégek értékesítőt vagy referenst kereső hirdetéseivel, és úgy tűnik, a folyamatnak nem mostanában lesz vége. Noha a gazdasági válság következtében a hazai ingatlanpiac sok szakértő szerint a mélypont közelében van, az eladások száma évről évre csökken, ha tehát valaki lakások eladásával kíván foglalkozni, nem egyszer még versenyeztetheti is az ingatlanost kereső cégeket, ami manapság ritka a hazai álláspiacon – és ennek ellenére sok helyen mégis alig-alig találnak embert a feladatra.

Nincs ingyen ebéd

A közcímünkben idézett, napjainkban divatba jött kifejezés az ingatlanértékesítői szakmára is fokozottan érvényes: a viszonylag bőségesnek tekinthető álláskínálatnak, a sokszor valódi kötöttségektől mentes, rugalmas munkaidőnek, a szabad időbeosztásnak természetesen ebben az esetben is ára van. Bár a jelentkezési folyamat (amely a nagyobb hálózatoknál akár több körös is lehet) idején főleg még a szakma szépségeiről, az elérhető magas jövedelemről és a szinte határtalan piaci lehetőségekről (ingatlant venni és eladni mindig fognak az emberek) tájékoztatnak, az első hónapok után sokan csalódnak, és más munka után néznek – nem véletlen, hogy szinte mindenhol viszonylag magas a fluktuáció.

Ennek azonban csak egyik eleme, hogy az értékesítői szakma nem való mindenkinek, mert a távozáshoz elsősorban anyagi okok vagy a tartós sikertelenség szokott vezetni. Aki mostanában kacérkodik azzal, hogy lakásokat értékesítene, jó, ha tudja, hogy az ingatlanközvetítő cégek, hálózatok az esetek döntő többségében semmiféle alapfizetést nem biztosítanak. A kivétel nagyon ritka, és akkor is általában valamilyen formában vissza kell adni a kiutalt összeget – lehet ez asztalpénz vagy az iroda tulajdonosa által kitalált egyéb díj. Az értékesítők szinte kivétel nélkül vállalkozói jogviszonyban dolgoznak, fizetniük kell saját járulékaikat, illetve sokszor egyéb költségeket is (mobiltelefon, autó fenntartása, benzin), így minden hónap 60-80 ezer Ft-os kiadással indul, akár sikerül valamit eladni, akár nem.

Értékesítőt lasszóval

A fentiek következtében az érdeklődők jó 70-80%-a ennél a pontnál már le is morzsolódik. Éppen ezért sok irodában bevett szokás, hogy a kezdő értékesítőktől nem követelik meg az első hónapokra a vállalkozói igazolványt vagy más céges forma létrehozását. Ha netán az elején mindjárt sikerülne valamit eladni, valamelyik kolléga (szerény tiszteletdíjért) segít, kiállítja a jutalékszámlát az értékesítő helyett, a bevételt pedig megbeszélés szerint elosztják egymás között. Bizonyos helyeken ez annyira intézményesült, hogy a hirdetésekben külön is jelzik, hogy vállalkozói igazolvány a jelentkezéshez egyáltalán nem is szükséges. Ilyen megállapodásba (eltekintve az adózással kapcsolatban esetleg felmerülő kérdésektől) sokszor érdemes belemenni, a tapasztalat ugyanis azt mutatja, hogy néhány hét vagy hónap után sokan feladják.

Ingatlanozni sokféle motivációval jelentkeznek a leendő értékesítők. Egy részükben tényleg megvan a megfelelő kommunikációs képesség, intelligensen be tud mutatni egy lakást, adott esetben az aprólékos munka és a szerencse meg is hozhatja a sikert – sokszor azonban ők jelentik a kisebbséget. Egy másik csoport ugyanis amolyan “próba-szerencse” vagy “amíg nincs más, ez is jó lesz” alapon áll neki a munkának, melynek többféle kimenetele is lehet: lehet, hogy az értékesítő rövid idő alatt termelni kezd, esetleg kap egy bejelentett állást, és azonnal otthagyja az irodát, de az is lehet, hogy a sikertelenségbe vagy az iroda belső viszonyaiba beleunva sok idő- és energia-, esetleg némi anyagi veszteséggel inkább valami más után néz, illetve nem egyszer maga az iroda vezetője küldi el a pénzt nem termelő értékesítőt.

Figyelni az apróbetűkre

Az eladási – és anyagi – sikerek időpontjáig vagy éppen a távozásig néhány hét vagy hónap biztosan eltelik az irodában, bár vannak rekorderek a szakmában, akik egy óránál is kevesebb időt fordítottak életükből az ingatlanközvetítésre, hamar felismerve, hogy az nem nekik való. Az irodák belső működési viszonyai a legváltozatosabbak lehetnek, van, ahol az értékesítők nagyjából azt csinálnak, amit akarnak, hiszen maguknak dolgoznak, máshol – a vállalkozói jogviszonyban legalábbis furcsa – kötelező meetingekkel, ügyeleti rendszerrel is szembe kell nézni, nem beszélve a különféle értékesítési célokról, amelyek sorozatos nem teljesülése ugyancsak a távozást vonhatja maga után (alapfizetés ugyanakkor természetesen az ilyen cégeknél sincs). Egy-egy iroda vagy hálózat belső viszonyairól sokat elárulhatnak a hol kiváló jogászok által kidolgozott, máskor még a laikus számára is abszolút jogi nonszensznek nevezett szerződések (a kettő a tapasztalatok szerint nem egyszer tud közös halmazt alkotni), amelyeket az új kollégával a lehető leggyorsabban igyekeznek aláíratni. Néhol ezek teljesen ártalmatlan sablonszerződések, máshol viszont súlyos kötelezettségeket és kötbéreket is tartalmazhatnak. A sietség nem véletlen, ugyanis még nagyobb cégeknél is sokszor előfordul, hogy a papíron olyasmi szerepel, ami sokakat késztetett már egy alapos, otthoni átolvasás vagy ügyvéddel történő konzultáció után arra, hogy gyorsan elfelejtsék, hogy valaha is lakást akartak eladni. A szakmában gyakorlott – jelenlegi és volt – ingatlanosok szerint bizonyos pontok vállalásától érdemes tartózkodni, mindig el kell kérni a papírt, és alaposan átnézni, átnézetni.

A szerződés aláírásakor a tapasztalt ingatlanosok történetei alapján érdemes szem előtt tartani, hogy egyéni vállalkozás esetén is teljes vagyonával felelős a szerződő fél, valamint hogy vállalkozók számára nemigen lehet semmiféle munkaidőre vonatkozó vagy egyéb, munkaviszonyhoz hasonlító kötelezettségeket támasztani. Egyes jogászok szerint a leghelyesebb – különösen az elején, ha az új értékesítő még valaki más cége mögött tevékenykedik, azaz sikeres eladás esetén sem tud számlát adni – a szerződés aláírását ideiglenesen mellőzni, és maximum az adatbázis használatával kapcsolatos titoktartási nyilatkozatot érdemes (a fenti három pontra figyelemmel) szignálni.

Mennyit lehet keresni?

Az elérhető kereseti lehetőségekkel kapcsolatban vegyes az irodatulajdonosok hozzáállása, néhol az univerzumot nevezik meg lehetséges határként, máshol reálisabb tájékoztatást adnak, kiemelve, hogy az első egy-két hónapban nemigen várható komolyabb bevétel. Az ügyes, jó kapcsolatrendszerrel rendelkező, szorgalmasan dolgozó – és szerencsés – ingatlanos alapvetően tényleg kereshet nagy összegeket is, de a többség kénytelen szerényebb jövedelemmel beérni, sőt előfordul, hogy egymás után sorozatban jönnek a nullás hónapok. A szakmára különösen igaz, hogy “egyszer fent, egyszer lent” – vélik forrásaink.

A lehetőségek felméréséhez érdemes tudni, hogy Magyarországon mintegy 80 ezer ingatlan cserélt gazdát 2010-ben. Ha hiszünk az ingatlanszakma becslésének, és az eladásoknak csakugyan körülbelül 40%-a zajlik közvetítőkön keresztül, továbbá nem számítjuk az “aprópénzt” hozó lakáskiadásokat, akkor a teljes szakma évente nagyjából 32 ezer eladással kalkulálhat. Ha ezt a durva becslést hónapokra bontjuk – és figyelmen kívül hagyjuk a szezonális hatásokat (december második felében, év elején szinte megáll a piac) -, mintegy 2600 tranzakciót kapunk az egész országra vetítve. Ez nem túl sok. Főleg annak tükrében nem, hogy ennél több az értékesítő – országosan körülbelül 3-5 ezer -, vagyis ennek alapján messze nem jut eladás minden hónapban mindenkinek.

Ám ha mégis sikerül, mennyit lehet keresni egy nagyjából átlagos tranzakciónak számító, 15 millió Ft-os fővárosi lakás eladásával?* Nagy hálózatnál az eladó kizárólagosság nélkül 5% jutalékot fizet, vagyis az alapbevétel 750 ezer Ft. Ebből a hálózat különféle címeken nagyjából 50%-ot levon, marad 375 ezer Ft, amelyből lejönnek a különféle járulékok, így adózás előtt mintegy 300-330 ezer Ft marad az értékesítőnél. Nem rossz pénz, de gyakran előfordul, hogy az ingatlant a hálózatba akviráló és az eladó értékesítő személye nem ugyanaz, ilyenkor pedig a jutalék megoszlik, és máris csak a fele összeg érhető el, amiből még könyvelőt, illetve társasági adót is kell fizetni.

Kisebb cégeknél az általános jutalékkulcs 3%. Ekkor a vevő 450 ezer Ft-ot fizet, az iroda nagyjából 30%-ot vesz el, marad 315 ezer Ft, mínusz a járulékok és egyebek: a vége adózás előtt körülbelül negyedmillió. Persze hozzá kell tenni, hogy sokszor mindkét oldalon ugyanaz az értékesítő van, azaz nem kell osztozni, de egy kis cégnél jóval kevesebb az eladás is. Jelentősen más persze a helyzet, ha egy 50-100 milliós lakást sikerül eladni: egy ilyen tranzakció hosszú hónapokra anyagi biztonságot nyújthat, bár arra, hogy lesz következő hasonló eladás is, soha nincs garancia.
*Az adatok becslések. Az ingatlanirodák belső elszámolási, bónuszrendszerei az elérhető jövedelmet jelentősen befolyásolhatják.

forrás: Pénzcentrum

Átlagosan 5 ingatlanügynökségnek adnak megbízást – A tulajdonosok között lassan terjed – de terjed – a kizárólagos megbízás.  A megkérdezett száz ingatlantulajdonos 12%-a adott kizárólagos megbízást egy ügynökségnek, a többiek azonban nem aprózták el, átlagosan 5 ingatlanirodának adtak megbízást a lakásuk közvetítésére. Arra a kérdésre nehezen tudtak adekvát választ adni, hogy mi alapján választották ki az ingatlanügynökségeket, jellemzően annak adtak megbízást aki a kezdeti önálló próbálkozások után először felhívta őket. Érdekes tapasztalat, hogy az ingatlantulajdonosok általában öt megbízás után elfáradtak a megbízásadásban, és nem bővítették tovább az értékesítési hálózatukat.

Átlag 19 érdeklődő nézte meg a lakást – Eddig, és a lakás még nem kelt el. Pedig ez egy igen nagy szám, különösen a korábbi évek gyakorlatával összehasonlítva. Ráadásul az interneten írogató entervitézek észosztásával szemben láthatóan a számítógép monitorja előtti képnézegetés mégsem elégíti ki a lakásvásárlókat. Elmennek és megnézik a saját szemükkel. Turkálnak, nézelődnek… Nem ritka az olyan lakásvásárló, akitől ha megkérdezzük hány lakást látott már, akkor ilyen válaszokat kapunk: 30-40-et, 40-50-et…

Hol hirdetnek a lakástulajdonosok – Persze az interneten, de csak kevés saját érdeklődőjük van mert nem foglalkoznak a hirdetéseik kiemelésével, frissítésével. Néha-néha szórólapozni, ragasztgatni is szoktak, vagy a sajtóban hirdetnek. Jellemzően egyszer megpróbálják ezeket a lehetőségeket, majd mivel nincs semmi eredménye, feladják. Amit viszont jól eltanultak az ingatlanügynököktől az az eladó molinó, vagy tábla kihelyezése a lakásra. Ebben igen aktívak lettek a lakástulajdonosok. Például a Margit-híd budai hídfőjétől a Keleti Pályaudvarig autózva most 50 db eladó molinót számolhatunk meg, amiből 35 db magántulajdonosé és csak 15 db ingatlanügynököké. Amit viszont nem nagyon csinálnak a lakástulajdonosok az a személyes kiajánlás. Ebben az ingatlanügynökök, úgy tűnik, verhetetlenek.

A lakástulajdonosok  marketingmunkájának a hatékonyságát azonban jól mutatja, hogy a lakásukat megtekintő vásárlók mindössze 18%-át tudják összeszedni. Telefonos érdeklődőjük nyilvánvalóan több van, aminek örülnek is, de a kutatás nem a bejövő hívások számát vizsgálta, hanem a valós megtekintések számát, mivel tudjuk lakást igen ritkán vásárolnak helyszíni megtekintés nélkül. A lakásokat megtekintő ügyfelek döntő részét, 82%-át ingatlanügynökök hozzák.

Nem mondanak árat a lakáskeresők – Jönnek, jönnek hosszú tömött sorokban. Végigrohannak a lakáson, majd azt sem mondják, hogy bikkmakk és távoznak. Nálunk Magyarországon úgy van ám, hogy ha nem tetszik egy lakás, akkor nem szólunk egy szót sem, legkevésbé olyat, hogy két millióval olcsóbban tetszene, vagy ha átfestenék a falakat és kipakolnák a bútorokat, akkor tetszene, stb. Mint vevő nem mondunk semmit.

Az ajánlattételi arány döbbenetesen alacsony, lényegében minden huszadik lakásnézegető tesz árajánlatot egy lakásra. Már, ha tesz mert a vizsgált száz lakásból ötvenre, az értékesítés megkezdése óta (van olyan lakás amit már 1-2 éve árulnak) egyáltalán nem érkezett árajánlat.

Milyen árajánlatok születnek? – Ha mégis megszólal egy vevő, akkor átlagosan – a felmérés tapasztalatai alapján – 15-20%-os árcsökkentést kér. Persze ez az esetek többségében túl sok. Így nem is indul el egy eredményes tárgyalási folyamat. Kicsit olybá tűnik, mintha az a vevő aki árat mond egy lakásra ezt az árajánlatot is csak azért tenné, hogy hagyják már békében, a lakás nem tetszik, és olcsóbban sem fog tetszeni. Olyan árat mond amit biztosan nem fognak elfogadni.

Kap valamilyen visszajelzést? – Általában semmi értelmeset. Ilyeneket mondanak, hogy túl nagy lakásszámú a társasház, vagy hogy a III. emeleten van a lakás és nincs lift, vagy hogy távhős, stb. Persze ilyenkor az ingatlanügynök és a lakástulajdonos komolyan egymásra néznek, hisz ez mind benne volt a hirdetésben és telefonon is elmondták mielőtt eljött az ügyfél megnézni a lakást. Szóval értelmes visszajelzések igen ritkán érkeznek, tudniillik azokról lehetne tárgyalni.

Végtörlesztés, kényszerértékesítés? Smafu... Nem sürgős! – A kutatás során megkérdezett száz lakástulajdonosból, 88 nyilatkozott úgy, hogy neki nem sürgős az eladás, legkevésbé “áron alul”. Ráadásul, annyira nem sürgős, hogy jellemzően hat hónapos próbálkozás után a lakástulajdonosok több mint egyharmada végül le is tesz az ingatlan eladásáról, visszavonja az ügynököktől a megbízást és kiveszi a lakást a piaci kínálatból.

Megkérdeztük a lakástulajdonosokat, arról is hogy hányan kívánnak élni a végtörlesztés lehetőségével, továbbá tudnak-e 1-2 milliót engedni az eladó lakás árából a gyorsabb értékesítés reményében. Az eredmény minket is meglepett. Mindössze hat lakástulajdonos jelezte, hogy a lakás eladásával végtörlesztene, pedig a tulajdoni lapok szerint 62 százalékuknak van valamilyen devizahitele. De számottevő, egy milliót meghaladó árcsökkentésre mindössze három volt hajlandó / képes.

Ha eladja milyen lakást venne? – Meglepő, de csak 58% nyilatkozott úgy, hogy a lakás eladása után egy másik lakást szeretne / kellene  vásárolnia. Furcsa, pedig lakni az csak kell valahol, gondolhatnánk. A kérdésre a mélyinterjúk adták meg a választ. 12 százalék a fölösleges ingatlanját árulja, ez rendben is van, normális. Az a 30% viszont, aki úgy nyilatkozott, hogy még nem tudja mit akar csinálni a lakás eladása után, valójában azzal kacérkodik, hogy feladja azt a szép magyar népszokást, hogy a lakást tulajdonolni kell a boldogsághoz, és már azon gondolkozik, hogy bérlakásba fog költözni. Ha valami ez igazán meglepő fordulat lesz. Persze ez is csak akkor valósulhat meg, ha tényleg sikerül eladni a lakásukat.

Ez elemzést készítette Borics Zoltán és Vincze Zoltán – Mareco Ingatlan

Egy új felismerés vesztesei

Még a lassú ingatlanpiacon is vannak olyan lakások amelyek szerencsétlenebbek mint a többiek. Most nem a rossz lokációról, az értékcsökkentő lakóközösségről, vagy a lakások funkcionális problémáiról, szeretnék beszélni, mert ezekről adottságokról jól el lehet polemizálni, de ma még nehéz ezeket az értékbefolyásoló tényezőket meggyőzően, pontosan számszerűsíteni. Azaz nehéz elfogadtatni és forintosítani hogy a három oldalról benapozott lakás sokkal értékesebb, mint ha csak a lakás egyik oldalán vannak ablakok. Vagy hogy egy lakásnak ugyanolyan fontos része a gardrób, a spájz és az egyéb tárolóhelyiségek, mint mondjuk a fürdőszoba, és ha ezek hiányoznak, vagy nem megfelelően vannak megtervezve, akkor az csökkenti a lakás értékét. Például egy autó vásárlása során már sokkal nagyobb súllyal esik latba a csomagtér, de ez biztos azért van így mert autót már többször vettünk és több lehetőségünk volt tanulni a hibáinkból.

Most a lakóközösség értékéről sem akarok beszélni, pedig a halványan derengő fényben érdemes lenne még egy két reflektort felkapcsolni. Mert minek is mondanánk ilyeneket, hogy: ne költözz kutya ürülékkel teli környékre, kerüld el a grafitis területeket, ne lakj olyan helyen ahol a közterületeken málik, omlik romlik minden mert a környéken lakók hagyták hogy tönkre menjen, vagy maguk is részt vettek a szétverésükben>>>>>>>a cikk ITT FOLYTATÓDIK

© Borics Zoltán – Mareco Ingatlan

© Borics Zoltán – Mareco Ingatlan

© Borics Zoltán – Mareco Ingatlan

© Borics Zoltán – Mareco Ingatlan

© Borics Zoltán – Mareco Ingatlan

© Borics Zoltán – Mareco Ingatlan

© Borics Zoltán – Mareco Ingatlan

© Borics Zoltán – Mareco Ingatlan

© Borics Zoltán – Mareco Ingatlan

© Borics Zoltán – Mareco Ingatlan

© Borics Zoltán – Mareco Ingatlan