? INGATLANiskola » admin

TIPP – Játsszuk ki a szűrőket!

Az interneten bármikor tudjuk változtatni az árat. Hát tegyük is meg.

Az internetes hirdetési portálokon a vásárló beállítanak egy keresési ársávot, mondjuk 13.000.000 –tól, 15.000.000 –ig, szűrnek, aztán elkezdik nézegetni a több száz vagy ezer ajánlatot.  De nem látják a mi 12.900.000-es és 15.100.000-es ajánlatunkat.

Ezért ha ravaszak vagyunk, ha az egyik sávértékben nem sikerül eladnunk bizonyos határidőn belül az ingatlant, célszerű egy sávval lejjebb, vagy akár feljebb meghirdetni.

© Borics Zoltán – Mareco Ingatlan

TIPP – Az ár a figyelem felkeltést szolgálja

Elgondolkoztak már azon, hogy miért csak kerek számok szerepelnek az ingatlanhirdetésekben?

Mit szólna egy ilyen hirdetéshez:

„Napsütötte belvárosi 60 négyzetméteres családi fészkemet áruba bocsátom. Ára: 13.852.657 forint. Telefon:…”

„Napsütötte belvárosi 60 négyzetméteres családi fészkemet áruba bocsátom. Potom 12 millióról indítom a licitet. Ön is tudja, hogy többet ér. Vasárnap este nyolcig, aki többet ad érte, az viheti. Hétfőn elutazok. Telefon:…”

„Napsütötte belvárosi 60 négyzetméteres családi fészkemet áruba bocsátom. Az árát a következő fejtörő eredményeként ön is megtudhatja: Millióban annyi, ahány kereke van összesen két személygépkocsinak és három biciklinek?”

© Borics Zoltán – Mareco Ingatlan

Optikai csalódás? A kicsi nagy, a nagy kicsi? Az ingatlanfranchise hálózatokról 2008

Meglepő eredmények születtek az Ingatlaniskola által készített portfolió elemzés eredményeként, melyben különböző ingatlanos hálózatok egy adott kerületre vonatkozó kínálatának mennyiségét hasonlította össze. Az elemzés készítői négy ingatlancéget választottak ki: az Otthon Centrumot, a Duna House-t, a Remaxet és a Mareco Ingatlant.

A kiválasztott ingatlancégek kínálatának elemzése 2008. október 28.-án készült, a dátum azért fontos, mert egy ingatlanügynökség megbízásállománya napról-napra változik. Tehát ha valaki veszi a fáradtságot, és újra elvégzi az elemzést akkor természetesen naponta, vagy akár óránként is más eredményeket kaphat.

Ez attól is függ, hogy az adott cég honlapját milyen gyakran frissítik. Van olyan cég, amelyik jelen idejű információt tud biztosítani és van olyan, amelyik csak 24 órás frissítést. A technikailag elmaradottabb cégek pedig akár több napos adatfrissítéssel is dolgozhatnak.

Az adatokat a cégek internetes honlapjairól gyűjtöttük ki, de ez az adatgyűjtés a találomra kiválasztott négy budapesti kerület esetében is embert próbáló, több órás feladat volt, melyhez több mint ezer klikkelés kellet megcsinálni az egér bal billentyűjével. Így jár az, aki az ingatlanpiac területén, 2008-ban Magyarországon összehasonlító adatokhoz akar jutni.

Egy ingatlancég kerületi kínálatának összesítése során valamennyi típusú ingatlant összeadtuk, társasházi lakást, családi házat, telkek, üzlethelyiséget, irodát, stb. mindazt, ami csak a cég megbízásában szerepelt az adott kerületben, az adott napon. Lássuk, mit mutatnak a számok.

XIV. kerület – ZUGLÓ
Mareco Ingatlan 397 db ajánlat 1 db Iroda Területi kizárólagosság nélkül
Remax 389 db ajánlat 2 db Iroda Területi kizárólagosság nélkül
Duna House 360 db ajánlat 5 db Iroda Területi kizárólagosság
Otthon Centrum 265 db ajánlat 4 db Iroda Területi kizárólagosság
XIII. kerület –  ANGYALFÖLD
Otthon Centrum 1.051 db ajánlat 4 db Iroda Területi kizárólagosság
Remax 683 db ajánlat 3 db Iroda Területi kizárólagosság nélkül
Duna House 667 db ajánlat 3 db Iroda Területi kizárólagosság
Mareco Ingatlan 318 db ajánlat 0 db Iroda Területi kizárólagosság nélkül
X. kerület – KŐBÁNYA
Otthon Centrum 366 db ajánlat 2 db Iroda Területi kizárólagosság
Remax 335 db ajánlat 0 db Iroda Területi kizárólagosság nélkül
Mareco Ingatlan 277 db ajánlat 0 db Iroda Területi kizárólagosság nélkül
Duna House 276 db ajánlat 2 db Iroda Területi kizárólagosság
V. kerület – BELVÁROS
Duna House 223 db ajánlat 2 db Iroda Területi kizárólagosság
Otthon Centrum 206 db ajánlat 2 db Iroda Területi kizárólagosság
Remax 148 db ajánlat 2 db Iroda Területi kizárólagosság nélkül
Mareco Ingatlan 56 db ajánlat 4 db Iroda Területi kizárólagosság nélkül

A táblázatok áttanulmányozása után, most nézzük milyen következtetéseket vonhatunk le. Milyen előzetes elképzeléseink dőltek meg és melyek igazolódtak be.

1. Attól, hogy valamelyik ingatlancégnek országosan a legnagyobb irodahálózata és üzletkötői gárdája van, egyáltalán nem biztos, hogy egy adott területen – esetünkben egy budapesti kerületben – is nála találhatjuk a legnagyobb darabszámú ingatlankínálatot.

2. Az, hogy valamelyik ingatlancégnek több, kevesebb, vagy esetleg nulla irodája van egy kerületben nincs közvetlen összefüggésben azzal, hogy mekkora kínálatot tud felépíteni az adott területen.

3. Az, hogy egy ingatlancég mikor alapult, mióta dolgozik a piacon nincs közvetlen összefüggésben azzal, hogy hány megbízással rendelkezik egy adott területen.

4. Az, hogy egy ingatlancég területi kizárólagosságot biztosít az adott kerületben az ott dolgozó irodái és üzletkötői számára, nem eredményezi azt, hogy ezzel a módszerrel a legnagyobb kínálatot tudja bemutatni az ügyfelek számára.

Az elemzés készítői tisztában vannak azzal, hogy a darabszám szerinti kínálat csak egy mutatószám az ingatlanpiaci összehasonlításhoz választható mutatók közül, és talán nem is a legfontosabb. De ami még számunkra is meglepő volt, az az hogy ezek a számok egyáltalán nem is olyan nagyok. Sőt inkább kicsik.

Ne feledjük, lakás, telek, ház, üzlet, stb. mind össze lett számolva. Képzeljék, hogy mire jutunk akkor, ha azt nézzük meg, hogy például Zuglóban hány darab 14 és 15 millió közötti ingatlant tudnak bemutatni. Ja és ne legyen panel, viszont legyen hozzá garázs. Erre a kérdésre és még jó néhány további meglepő dologra az elemzés további részleteinek a publikálását követően kaphatunk majd választ.

Még hogy nem eshetnek a lakásárak? A Mareco szerint eshetnek! – 2008

Amióta ingatlanpiaci válságról jönnek hírek a nagyvilágból azóta hallhatjuk, hogy bezzeg nálunk nem eshetnek az árak, nincs lufi ami kipukkadjon, mert olcsóbbak vagyunk mint a környező országok, itt nálunk nem szórták felelőtlenül a pénzt a bankok a hitelezésbe, és ehhez hasonlók. Hogy igaza lesz e a szakértőknek, vagy sem azt majd meglátjuk. Mi minden esetre felhívnánk néhány dologra a figyelmüket.

© Borics Zoltán 2008 – Mareco Ingatlan Zrt.

A Mareco Ingatlan Zrt. elemzésének négy alapgondolata:

1. Álomba ringatjuk magunkat: Nincs közhiteles, idősoros ingatlanstatisztikák, ezért mindenki álomba ringatja magát.

2. Paradigmaváltás az árazásban: A forgalmi típusú ármeghatározás helyett az költség alapú árazás kerül előtérbe

3. Az üzemeltetési költségek és az árak összefüggése: Az államilag támogatott energiaárak megszüntetése átértékeli az ingatlanpiacot.

4. Nekünk nem jó a magas betéti kamat: Nekünk, mármint ingatlantulajdonosoknak

Amit nem látunk, arról nem tudunk?

A múlt századi, old economy közgazdaságtan egyik alappillére a keresleti és kínálati függvényt bemutató Marshall-kereszt. Ez alapján, mivel évek óta túlkínálatos a magyar lakó ingatlanpiac, előbb utóbb esniük kell az áraknak.

A túlkínálatot nincs ami felszívja, nem nő a népesség, nincs jelentős betelepülés az országba, és eltűntek a külföldi vásárlók is. Tehát az eladói nyomás tartós marad.

A hazai lakóingatlanok 92%-a magántulajdonosok kezében van, ami fizikailag és vagyonkonverzió szempontjából is röghöz köti a magyarokat. Ez önmagában is speciálissá teszi a magyar ingatlanpiacot, de ha nagyobb tételben kell érvényesíteni a jelzálogot, akkor nem nagyon van olyan belső piac, amelyik lakás hiányában felszívná a kényszerértékesítés kínálatát. Ezt csak új befektetési alapok tehetnék meg.

A 600.000 magyarországi vályogház már nem is része a piacnak, hisz a bankok nem adnak rájuk hitelt, nem is beszélnek róla a szakemberek, mintha már fizikailag sem léteznének. Pedig több mint 2 millió magyar ember még vályogházban lakik.

A közel 1.000.000 panel és iparosított technológiával épített lakás árai már évek óta morzsolódnak le és állnak be a piac aljára. A vályoggal ellentétben a panelekről szoktak beszélni de az még nem jelent megoldást az értékállóságra.

Mivel nem transzparens a magyar ingatlanpiac. Szinte semmilyen hivatalos, vagy pontos adathoz nem tudnak hozzájutni a piac szereplői. Ezért mindenki úgy viselkedik, mint ha álmodna. Azt álmodjuk, hogy valóságosak az árak.

Mennyi is ér egy felújítandó ingatlan?

Az újépítésű lakások mutatják meg mindig egy adott piacon bármilyen értékbecslés kiindulási alapját. Ezt hívják újraelőállítási költség alapú megközelítésnek. A használt lakásokat ehhez az értékhez képest kell avultatni, amikor is lényegében azt számoljuk ki, hogy mennyit kéne rákölteni ahhoz, hogy egy mai modern lakást kapjunk. Az avultatás során ezt a kiszámított felújítási költséget levonjuk az új lakás árából.

Amit az elmúlt évtizedekben kispóroltunk az most kamatostul fizethetjük meg. Az épületek 15 éves nagyfelújítási ciklusait rendre elodáztuk. Az az állításunk, hogy a lakásállomány műszaki állapota rosszabb, mint azt a jelenlegi piaci árak mutatják.

Ha 350.000 forintos négyzetméteráron tudunk újépítésű lakást venni egy adott környéken, és a környező használt lakásokra 50 – 100 ezer forintot kell négyzetméterenként ráköltenünk beköltözés előtt, akkor a környék használtlakására nem lehetne magasabb 200 -240 ezer forintnál négyzetméterenként.

Miért ennyi? Mert még levontunk 20%-ot az egész ház műszaki állapotára. Az ugyanis, hogy lakhatóvá tettünk egy lakást, még nem jelenti, azt hogy a társasházhoz tartozó közös tulajdont is felújítottuk. Nem, arra még egy fillért sem költöttünk. A kerítés, a kert, a pince, a lépcsőház, a lift, a tető, a kazán, a vezetékek, a kémény stb. az mind maradt olyan amilyen volt.

A paradigmaváltás katartikus lesz. Amikor áttérünk az eddigi forgalmi alapú ármeghatározásról – mennyiért keltek el hasonló ingatlanok a közelmúltban a környéken – az újraelőállítási költség alapú ármeghatározásra. Hát még ha a felújítási költségek kikerülnek a feketegazdaságból és adókörnyezetbe kényszerülnek.

Jelenleg lényegében csak az újépítésű és a 10 évnél nem régebbi újszerű lakások esetén stabilak és értékállóak az árak. A használt ingatlanok azonban ma még jóval a belső értékük fölött forognak. A piac azonban hamarosan be fogja árazni a felújítási költségeket is. Mégpedig úgy, hogy levonja az árból. Ez sokaknak nem fog tetszeni, de a vevők könyörtelenek lesznek, vagy megértik az eladók azt hogy a felújítási költségeket levonják, vagy nem lesz eladás.

Ne fűtsünk, mert elolvad a vagyonunk

A ma ismert ingatlanpiaci árak egy államilag dotált energiarendszerben alakultak ki. A rendszer így volt egyensúlyi állapotban és ez tetszett is mindenkinek. Azonban, amint elvesszük az állami támogatást az energia árakból, megváltoztatjuk a status quot és a piacnak is el kell mozdulnia.

Ha egy 15 millió forint értékű lakás eddigi 20.000 forintos lakásrezsije a jövőben 40.000 forint lesz, akkor az komoly kihatással lesz az ingatlan értékére is. Az évi 240.000 forint plusz költség 10 éves viszonylatban 2,4 millió. Ez az az összeg, amit a piacnak be kell áraznia, le kell vonnia a lakás árából. Így az adott lakás ára rövidesen 12,6 millió lesz.

A magas jegybanki alapkamat leértékeli az ingatlanokat

Ma 13% körül vannak a banki betéti kamatok, ez nőhet is és csökkenhet is. Viszont egy tartósan 10% körüli, vagy az meghaladó kamatkörnyezettel az ingatlanpiac a mai viszonyok között – amikor tartós hitel szűkére lehet számítani – nem tud lépést tartani. Egy biztos, 2008 évben nem nőttek 10%-al az ingatlanárak. Magas betéti kamatok mellett az ingatlanok először reál aztán nominál értékben is leértékelődnek.

Amikor a hitelbőség időszakában a bankok egymással versenyezve adtak hitelt forgalmi értékbecslések alapján kiegészítő ingatlanfedezetre lényegében lufit fújtak, ha nem is ugyan olyat, mint az Egyesült Államokban.

Amikor a vevők könnyen kaptak pénzt könnyebben is adtak magasabb árat. Ilyen környezetben a banki értékbecslővel ugyan az történik mint az egyszeri ingatlaneladóval aki megnézi a hirdetési árakat és ebből kitalálja a saját lakásának az árát. Az értékbecslő is teszi a dolgát, beszerzi a szükséges összehasonlító adatokat a környék eladási árairól – amik szintén hitelpumpáltak – és kiszámolja az adott ingatlan árát. Ebben önmagában semmi felelőtlenség sincsen, mégis a hitelbőség felfelé húzza az árakat. A hitel szűke pedig lefelé. És most hitelszűke van. Még egy ideig.

Ingatlanhálózatok – meglepő eredmények 2008

Meglepő eredmények születtek az Ingatlaniskola 2008. november elején készített tanulmányában, melyben a magyarországi ingatlanirodák hálózati szervezettségét vizsgálták. Az egyik legfrissebb hír, hogy a Duna House a fix irodák tekintetében már megelőzi az Otthon Centrumot.

Az elemzés során az Ingatlaniskola munkatársai tizenkét hálózatot elemeztek, melyek legtöbbje valamilyen franchise rendszert alkalmazott a csoporthoz tartozó irodák együttműködésének a megszervezésére. Az elemzés során figyelembe vettük, de külön értékeltük az un. projekt irodákat is, amelyek egy-két ingatlanértékesítővel kizárólag egy-egy nagy lakásszámú beruházás lakásait értékesítik. Információinkat a cégek internetes honlapjairól és sajtóanyagaiból gyűjtöttük össze.

Két évvel ezelőtt 2008 októberében Budapesten 140 ingatlaniroda tartozott valamilyen franchise hálózathoz. Két év alatt száz új ingatlaniroda nyílt, így a számuk ma 239. Tehát az elmúlt két évben évente 50 új hálózati iroda nyílt.

A táblázatba már nem került fel az önmagát a prémium ingatlanok piacára pozícionáló Engel & Völkers, mert ez a honi szerveződés a tavaszi 5 irodájához képest augusztusra egyetlen árva Budapesti irodára fogyatkozott, tehát lényegében megszűnt hálózatként üzemelni. Legalább is ennyi található a patinás nemzetközi hálózat honlapján.

Nem szerepel a listára a Magyarországon áprilisban debütáló Fincas Corral sem, aki Spanyolország egyik legnagyobb ingatlanforgalmazó cégének a technológiai rendszerét kívánta elterjeszteni hazánkban azonban piacra lépésük óta egyetlen csatlakozót sem tudtak szerezni.

A 29 országban 120 ezer ingatlanközvetítővel dolgozó Coldwell Banker még 2005-ben bejelentette, hogy belép a Magyar piacra, de a mai napig még nem ért ide.

Platea néven ingatlanforgalmazó céget alapított a Brokernet Holding Zrt, is mely a cégcsoport legifjabb tagjaként elvileg 2008 első negyedévének végén kezdte meg működését. A társaság honlapja az elmúlt félévben még nem készült el így a munkatársai jelenleg még az ingatlan.com iroda modulját használják.

Egyenlőre még nem elemeztük azokat az un. kis hálózatokat sem melyek 10 irodánál kevesebb elemből állnak. Ilyen például a 6 irodát üzemeltető Balla Ingatlan, vagy a 7 irodás Ingatlan Partner. Reméljük a következő elemzésig már ők is elérik a bűvös 10-es számot.

Tíz iroda környékén

A Technocasa magyar ingatlan franchise piac doaenje 1996-ban kezdte meg hazai terjeszkedését és azóta 9 irodát nyitott kizárólag Budapest területén. Azonban tudni kell, hogy a Tecnocasánál külsősök nem vehetik meg a márkanevet, sportnyelvvel élve, csakis saját nevelésű játékosok nyithatnak újabb irodát.

A tíz évvel később 2006-ban induló A1 Ingatlan már járt 11 irodánál is, de jelenleg szintén csak 9 irodát üzemeltet Budapesten. Ebből a kilenc irodából mindössze egy működik franchise rendszerben, a többi 8 irodát az alapítók üzemeltetik.

A Palace Ingatlan 2001-ben nyitotta meg első irodáját és 2006-ig elsősorban néhány új építésű társasházi beruházás kizárólagos értékesítését végezte. Ezt követően nyitott a használt lakossági ingatlanok felé és építette ki a jelenleg 9 irodából álló, saját tulajdonú ingatlaniroda-hálózatát. A használt lakás közvetítéssel foglalkozó irodák mellett a Palace Ingatlan hét projekt irodát is menedzsel ahol kizárólag az adott beruházások lakásainak az értékesítése folyik.

Ingatlanhálózatok Magyarországon

budapesti ingatlanirodáik szerint sorba rendezve

Budapest Vidék Projekt Irodák Budapesten
1. Duna House 56 db 46 db 102 db
2. Otthon Centrum 52 db 49 db 11 db 112 db
3. Remax 26 db 23 db 49 db
4. CDC Ingatlan 22 db 1 db 23 db
5. Ingatlanbank (IBRED) 15 db 6 db 21 db
6. Central Home 14 db 14 db
7. Mareco Ingatlan 13 db 1 db 3 db 17 db
8. City Cartel 12 db 11 db 23 db
9. Palace Ingatlan 9 db 7 db 16 db
10. A1 Ingatlan 9 db 9 db
11. Tecnocasa 9 db 9 db
12. Open House 2 db 10 db 12 db
Összesen 239 db 147 db 21 db 407 db

Forrás: www.ingatlaniskola.hu

Tíz és harminc közötti irodát működtető hálózatok

A 2007-ben indult a győri székhelyű Open House Franchise Hálózat jelenleg 12 irodával rendelkezik. Az Open House új utat választott a hálózatépítésben, nem Budapesten akar erős hídfőállást felépíteni, hanem a vidéki terjeszkedésre helyezi a hangsúlyt. Ebből kifolyólag alacsony koncentrációval rendelkezik, jelenleg csak Győrött és Budapesten van 2-2 irodája, a többi elszórtan helyezkedik el az országban, így a hálózaton belüli keresztértékesítések lehetősége is igen alacsony.

Az izraeli tulajdonban lévő Central Home 2004 indult és elnevezéséhez híven Budapest belvárosára, ezen belül is kizárólag a pesti oldalra koncentrál, ahol 14 saját tulajdonú irodát üzemeltet.

Az 1996-ban alapított Mareco Ingatlan 2005-ig kizárólag újépítésű lakások értékesítését végezte, majd ezt követően kezdett el más lakossági ingatlanokat is értékesíteni. Franchise hálózatát 2006 végén kezdte meg kiépíteni, jelenleg 14 irodát üzemeltet.

Az Ingatlanbank-Petro Cartel volt 2002 őszén az első hazai alapítású franchise rendszer, amely terjeszkedésbe kezdett. Az azóta eltelt hat év alatt 21 irodát sikerült becsatlakoztatniuk a rendszerbe.

A City Cartel 2004 óta gyűjti a partnereket. A hálózatépítés egész jól is haladt a partnereik száma 2007-ben csaknem megduplázódott, a januári 17 irodához képest decemberre már 31 helyen tették ki a cégtáblát – nyilatkozta Vajnági Pál, a franchise-hálózat vezetője. Ezzel szemben jelenleg mindössze 12 budapesti és 11 vidéki iroda, azaz összesen 23 iroda szerepel a cég honlapján.

A CDC Ingatlan Franchise 2006-ban lépett piacra és jelenleg szintén 23 irodával rendelkezik, melyek egy kivételével Budapesten találhatók.

Az egyetlen nemzetközi hálózati tagsággal rendelkező hazai franchise szervezet a Remax 2006-ban kezdet építkezésbe Magyarországon és azóta 49 irodát szervezett be.

Az Otthon Centrum 2003 januárjától építi hálózatát és jelenleg 101 ingatlaniroda és 11 projekt iroda található a honlapján, ami összesen 112 irodát jelentene, de több irodánál már se ingatlankínálat se üzletkötő nincs feltüntetve. Az OC jelenleg már csak ezekkel a fantom irodákkal és az ingatlanirodákba szervezett projekt képviseletekkel vezet a „Nagy Irodaszám Versenyben” a Duna House előtt – tehát a Duna House a fix irodák tekintetében már megelőzi az Otthon Centrumot.

Az OC év elején 8 év sorozatos győzelem után elveszítette a Magyar Ingatlanszövetség által odaítélt „2007 Év Ingatlanosa” díjat, és most év végén az irodaszám versenyben is lekörözték.

Az izraeli tulajdonban lévő Duna House 1998 óta működik a hazai ingatlanpiacon, a franchise hálózat kiépítésébe azonban csak 2003-ban kezdtek. Jelenleg 103 irodát működtetnek, melyek közel 20%-a a franchisegazda tulajdonában és üzemeltetésében van.

Külföldre is terjeszkedjünk?

Talán a Duna House lesz az első magyarországi alapítású ingatlanközvetítő rendszer, amelyik tartós nemzetközi terjeszkedésbe kezdhet, ha valóra válik a cég által idén októberben bejelentett romániai expanzió. A feladat nem lesz egyszerű, hisz korábban az Otthon Centrumot üzemeltető Biggeorges és a City Cartel próbálkozott a szomszédoknál. Kevés sikerrel.

A tanulmány teljes szövege letölthető: www.ingatlaniskola.hu webshop/letölthető anyagok

Kényszerértékesítés, vagy csak a motivált eladók győzhetnek

Borics Zoltán 2008 – Mareco Ingtalan Zrt.

Érdemes végiggondolni, hogy a kényszerértékesítés alatt mit is értünk. Piaci áron, vagy piaci ár alatti eladásról beszélünk? Noha kényszerértékesítés lehet egy fölösleges ingatlanelem eladása, vagy forrásteremtő gazdasági döntés eredménye is, mégis úgy tűnik, hogy a köznyelvben a kényszer a piaci ár alatti értékesítéssel fonódik össze.

Magyarországon általában a jelzáloghitelező pénzintézetek jelentik a kényszerítő erőt, mert egyébként rendkívül puha a honi kényszerítő rendszerünk. Nem igen hallhatunk, közös költség, vagy közüzemi számlák elmaradása, helyi adó, szja, vagy illeték, nemfizetés esetén történő kényszer lakásértékesítésekről, árverésekről. Ezek száma eddig marginális volt, mert vagy került valahogy pénz a rendszerbe, vagy született valami megállapodás, vagy a jogi csűrcsavarok miatt érvényesíthetetlenné vált a követelés.

Így jelenleg még mindenki csak a jelzáloghitelekért aggódik. A közel 4,3 millió magyarországi lakásállománynak 92%-a magántulajdonban van, azonban mindössze 30%-át terheli jelzálog (ide tartoznak az építés alatt lévő lakások is), ami közel 1,3 millió ingatlant jelent. Ezért önmagában nem kellene aggódni, de a mai piaci körülmények között plusz 1-2% nem fizető adós is már újabb 13-26.000 lakást kényszerítene a piacra. Ilyen mennyiséget azonban nem szív fel az évek óta lassuló ingatlanpiac.

Érdekes módon azonban azt is mondhatnánk, hogy míg eladatlanul ott állnak a hirdetési portálokon és az ügynökségek megbízásállományában, addig nincs is nagy baj. A baj akkor kezdődik, ha nyomott áron el is kelnek. Ez már megváltoztatná a többi jelzáloghitel fedezeti értékszámítását is, amitől negatív spirál indulna be. Aki már látott ilyet az fél is ettől, aki még nem, az nem fél semmitől.

A lakásállomány 70%-a, azaz 3 millió ingatlan esetében azonban, nincs jelzálogjoggal rendelkező pénzintézet, aki kényszerértékesítést rendelhetne el. Azonban a szigorodó gazdasági körülmények között ebből a csoportból is jó néhány lakás piacra kerülhet. Bár a családi költségvetésekben bekövetkező negatív változásokra van többféle gyógymód is ezek közül egyik sem öröm teli. Először vissza kellene fogni a fogyasztást, erre még nem látunk jeleket, sőt. Ennek az lehet az oka, hogy először puha hiteleket vesznek fel az emberek, nem fizetik a közös költséget, a villany és gázszámlát, a gépkocsi és egyéb áruhiteleket. Aztán eladnák a nyaralójukat, ha tudnák (Európában első helyen vagyunk az egy családra jutó nyaraló ellátottságban) de nem tudják. Ezért eladják a kocsit, vagy más értékesebb vagyontárgyukat. Utána még két irány van, vagy jelzáloghitelt vesznek fel a tehermentes ingatlanukra, vagy egy kategóriával alacsonyabb minőségű lakásba költöznek.

Sajnos tipikus, hogy a legjobb megoldást: kisebb és olcsóbban fenntartható lakásba költözni, csak a legvégső esetben használják a magyarok. Pedig ez lenne a legjobb megoldás. De a presztízsveszteséget, amíg teheti mindenki megpróbálja elkerülni. Az ingatlantulajdonosok tapasztalatlansága, olyan rugalmatlanságot hoz az ingatlanpiacba, aminek még komoly következményei lesznek.

Egy azonban biztos, ahhoz hogy a bármilyen okkal indokolt kényszereladás létre is jöjjön marketingelni kell a lakásokat. Tájékoztatni kell a potenciális vásárlókat, hogy most ár alatt megvásárolható a lakás. Hirdetni, akciózni, egyre lejjebb és lejjebb engedni az árat.

A Mareco Ingatlan Zrt. novemberben és decemberben is végzett aktivitáselemzést a budapesti ingatlanpiacon, melyben azt vizsgálta, hogy az egyes részpiac szereplői mennyire motiváltak, mennyire akarnak eladni. Az alábbiakban ebből közlünk néhány részletet.

Motivált eladók a budapesti ingatlanpiacon

Mekkora az akciós ingatlanok aránya az egyes részpiacokon

November December
Újépítésű lakások 29 % 33% +4%
Újszerű lakások 13% 15% +2%
Használt lakások 5% 9% +4%
Családi házak 3% 6,5% +3,5%
Üzletek és Irodák 1,6% 2,2% +0,6%
Telkek 1,4% 1,3% -0,1%
Forrás: Mareco Ingatlan Zrt.

Mit mutatnak a számok?

Azt hogy az újépítésű lakások beruházói sokkal motiváltabbak, mint a magántulajdonosok azt jól értjük, sőt bizonyos szempontból inkább az a meglepő, hogy nem akciózik mindenki. Hisz valójában nekik muszáj eladni, míg a magántulajdonosok legfeljebb továbbra is ott laknak az adott ingatlanba. Valójában azonban az újépítésű beruházók nagyobb része még nem hirdet publikus akciókat, inkább a konkrét tárgyalások alatt akar valamilyen személyre szabott kedvezményt adni, vagy egyszerűen kivár.

A maximum 10 éves, újszerű lakások tulajdonosai külön csoportot képviselnek lakáspiacon, mivel általában felkészültebbek ingatlanügyekben. Ők már tudják, hogy ha el akarnak adni, akkor valamit csinálni is kell. A magántulajdonosok között piaci aktivitásuk kiemelkedő.

Az elmúlt egy hónapban a legnagyobb változás a használt lakás piacon volt. A majdnem megduplázódott az árcsökkentő tulajdonosok aránya, jelenleg a piac 9%-ka már elkezdet az eladás érdekében leértékelni.

A családi ház tulajdonosok még csak most ébredeznek, de már késő a családi ház piac beállt. Sokkal komolyabb leértékelésre lenne szükség ahhoz, hogy utolérjék a régóta visszahúzódó keresletet.

A telektulajdonosok nem aktívak – a kényszereladásokon kívül – nekik nincs mit aggódniuk. Amíg nincs komoly telekadó és karbantartási előírások, addig a telek elvan. Sőt, mivel a föld termelő erő, ezért képes új értéket létrehozni, azaz nőnek rajta a növények, ami értékesebbé teszi. Tehát a telektulajdonosok nem nagyon kapkodnak. A telek nem amortizálódik, műszakilag, funkcionálisan és esztétikailag nem avul el. Igaz bérleti díj bevételt sem igen lehet rajta szerezni, mint egy üresen álló lakás esetén, ettől függetlenül mégis a telek tulajdonosoknak fő jelenleg legkevésbé a fejük.

Az iroda & üzlet tulajdonosok (nem irodaházak, nem üzletházak) motiválatlansága viszont már meglepő letargiát mutat. Nekik sokkal-sokkal aktívabbnak kellene lenniük, ha el akarnak adni és pénzhez akarnak jutni.

Légy ismert a piacodon: híradás magadról – © Borics Zoltán – Mareco Ingatlan

Jól teszed, ha sokat beszélgetsz ügyfeleiddel, ismerőseiddel, és annyi embernek elmondod, ahánynak csak tudod, hogy mit szeretnél megvalósítani. Minden esetben igaz, hogy minél részletesebben tudod ezt meghatározni, annál jobban jársz. Kezdd el hizlalni kapcsolati listádat nevek, címek, telefonszámok stb. gyűjtésével. Ha bármikor találkozol valakivel, add hozzá a listádhoz, és azután – ez a legfontosabb – maradj vele kapcsolatban. Tapasztalni fogod, hogy több üzlet kerül az utadba, ha az emberek tudják, ki vagy, és mit szeretnél elérni.

Ha eladtad az első ingatlanodat, adj hírt magadról. Ha az helyénvaló, jelentess meg egy sajtóközleményt a helyi újságban, nyilatkozz ahol csak tudsz, de minimum írj róla az interneten. A megjelent cikkből küldj egy másolatot mindenkinek, aki a kapcsolati listádon szerepel.

A lényeg az, hogy mindig tartsd magad azoknak az embereknek a szeme előtt, akik képesek folyamatosan újabb és újabb ügyfélajánlatokkal ellátni téged.

© Borics Zoltán – Mareco Ingatlan

Clienting = Kapcsolatmenedzsment

„Időnként érdemes feltenni azt a kérdést, szeretnék-e ügyfél lenni a saját cégemnél?!”

A marketing a múlt század 80-as éveiben kialakult, tömegpiacot kiszolgáló technika.

A clienting a XXI. század ügyfélközpontú értékesítési technológiája, melynek elemei:

1.    az ügyfél középpontba állítása

2.    az ügyfélkapcsolati / ügyfélszolgálati szolgáltatások

3.    az ügyfél megkötése, folyamatos vásárlóvá és ajánlóvá tétele

4.    az ügyfélnek nyújtott segítség

A marketing mindenkihez akar szólni. A clienting az ügyfelekhez akar szólni. Rendszerbe foglalja a megismert ügyfelek folyamatos információval és szolgáltatásokkal való ellátását.

A clienting alapja az ügyféladatbázis.

Ezért valamennyi ügyfelet rögzíteni kell a Mareco-WebTár adatbázisaiba.

Regisztrált Ügyfél =               szerződött és személyesen is ismert beruházók, vevők és eladók, partnercégek

Feljegyzett ügyfelek =         minden betelefonáló, ajánlott ügyfél, vagy potenciális partner, akikkel még nincs se szerződésünk se személyes kapcsolatunk

A Clienting mottója: Értékesítés helyett kapcsolatok

A tömegtermelés veszít a jelentőségéből, a vásárlást a személyes szolgáltatások minősége dönti el. Ám ezzel még nem értünk a dolog végére.  A jövő ügyfele nem névtelenül akar valahol enni, bevásárolni, ingatlant vásárolni, vagy árút rendelni. A jövő ügyfele kapcsolatokat akar. Valaki akar lenni, akit név szerint ismernek, akivel kedvesen bánnak, akinek gondját viselik, és akit emberként elfogadnak. A passzív fogyasztó kiment a divatból, aktívan akar közreműködni. Azt akarja, hogy a cég ügyfeleként azonosítsák, vagyis felismerjék, hogy ő is részt akar venni a cég alakításában. Igen a jövő ügyfele részt akar venni a termékek (nálunk aztán igazán lehet) szolgáltatások kialakításában, be akarja kapcsolni saját tapasztalatait, dialógusokat akar. Többé nem konzumálni (fogyasztani) akar, hanem prozumálni (alkotva fogyasztani) akar.

A prozumálók individualisták, mindenben kételkedők: Miképpen adhatunk el egyáltalán sikeresen számukra bármit is? Tulajdon képen sehogy! Minden esetre nem túl sok sikerrel az értékesítés és a marketing klasszikus módszereivel. A kérdésre mégiscsak akad válasz: kapcsolatok által. Ez a jövő sikerének kulcsa.

Ezt a koncepció a  clienting, magyarul kapcsolatmenedzsment.

E mögött öröm és szolgáltatás, az élmény és a vonzó ajánlat ügyes kombinációja rejlik, amely alól még a fásult ügyfelek sem vonhatják ki magukat. Mert az újfajta értékesítés emberi többletértékkel rendelkező ügyfélkötődést hoz létre.

A jövőben radikálisan új gondolkodásmódra van szükség, hogy egy vállalat összes piaci esélyét ki lehessen használni, létezése biztosítva legyen és így is maradjon. A jövő azoké a cégeké, akik rugalmasak, tudnak kísérletezni és hajlandóak hibákat elkövetni. Döntő tényező a rugalmasság, az idő kihasználása és a sebesség diktálása.

Régen a nagyok falták fel a kicsiket, ma a gyorsabbak a lassabbakat!

Megkell tanuljunk, hogy egyre gyorsabb tempóban tanuljunk és ugyan ilyen iramban felejtsünk. A jövő nem azoké a cégeké, akik termékeket, vagy szoláltatásokat állítanak elő, hanem azoké, akik többletértéket teremtenek. Vagyis azoké, akik a puszta terméknél többet nyújtanak. A verseny döntő fegyverei például a járulékos szolgáltatások lesznek.

A jövőbeli sikeres cégek a többletértéket birtoklók és az információk specialistái.

A vállalatot önirányításra kell átállítani. Akár az emberi testben, a jövő vállalatánál is öntudatlan vezérlés, sőt önvezérlés lesz. A maga helyén mindenkinek tudnia kell, hogy mivel kell hozzájárulnia az egész rendszer működéséhez. Ez már nem a corporate identity (céges öntudat, cégfilozófia), ez már valami egészen más. Ehhez másfajta gondolati típusok szerint gondolkodó munkatársakra és döntéshozókra van szükség. Olyan munkatársakra van szükség, akik képesek arra, hogy lépést tartsanak a kaotikus fejlődéssel és megbirkózzanak vele. Erre nem mindenki alkalmas.  Ez gyors szellemet, „eldobható szellemet” követel. Ami ma még helyes volt, holnap már ősrégi lesz.

Cégünk szempontjából dönt lesz valamely érdekcsoport életfilozófiájára összpontosítani. Az érdekcsoport birtoklása a jövőben fontosabb lesz, mint maga a termék. A jövőben egyetlen vállalt sem ülhet meg egy fenékkel két lovat, vagyis nem tud kiszolgálni egy márkanév alatt minden ügyfelet.

Új és újszerű lakások ez a mi világunk

Ki kell választanunk a saját speciális érdekcsoportunkat, rá kell szakosodni, mindent tudni kell róla és gyakorlatilag saját magunknak is ehhez az érdekcsoporthoz kell tartoznunk. Egybe kell olvadnunk azzal a közeggel, akinek el akarunk adni. Egynek kell lenni velük, gyakorlatilag az ő életüket kell élnünk. Az érdekcsoport kívülről többé nem irányítható.

Mára már vásárló érettek azok a nemzedékek, akiket három szülő nevelt az agy, az apa és a televízió. 20, vagy 30 évnyi televíziózás után megtanulták, hogy a másodperc tört része alatt felismerjék a manipulációs kísérleteket. Az ügyfél túlinformált, elege van a fogyasztásból, hiperkritikus és fásult.

A manipuláció idejét múlt, átlátszó és egy szempillantás alatt védekezési elzárkózási mechanizmusokat indít be. A reklám, a marketing az eladás-technikai trükkök, a logikus érvelés eddig ismert és alkalmazott technikái manapság már egyre kevésbé működnek. Mindenki tájékozódási irányt keres. Mindenki támaszt keres.

Az érzés dönt, az abba vetett hit, hogy a kínált dolog jobb és előnyösebb.

Az ügyfél és az értékesítő között inkább barátságnak, mint üzleti kapcsolatnak kell létrejönnie. A jövőben a tukmálás helyett a húzó hatás erőssége határozza meg az üzleti sikert. Ma az ügyfelek inkább akarnak partneri viszonyt, mint bármikor. Azonban ne csupán kapni akarjunk tőlük, adni is kell nekik.

Nem terméket, mert azt a szobájukból az interneten keresztül is megvehetik, gondoskodással kell körülvenni őket. (Ezért halmozzuk el őket ingyenes szolgáltatásokkal, ajándékokkal és kedvezményekkel.) Az embert azonban az ember nyeri meg. Az ügyfél számára a szilárd szaktudás mellet a barátságosság, megbízhatóság és a rokonszenves lény számít. Az üzletkötő sikere attól függ, lépes-e arra, hogy jól kijöjjön más emberekkel. (Ezért képezzük olyan dolgokra az üzletkötőinket, amiről máshol még csak nem is hallottak)

Ismeretségi hálózatokon keresztül ajánlási rendszereket építünk

Az információ özön ellen kizárással és klisékben gondolkodással védekezik az ember. Az értékesítés területén megfigyelhető egyértelmű tendencia az ajánlás révén létrejövő üzlet irányába mutat. Hiába az internet, ha az ügyfél a kínált termék tömegét, minden járulékával és következményével együtt egyedül képtelen áttekinteni, akkor vagy tartózkodik a vásárlástól, vagy pedig bizalmas személyek tanácsára hagyatkozik. Az eladó bármi tehet az üzlet gyakorlatilag harmadik fél aktív, vagy passzív ajánlása hatására jön, vagy nem jön össze.

Háromszögletű értékesítés

Régen ezt így hívták: Hideg hívás ügyfél ajánlatra, előzetes bejelentéssel.

A lényege az, hogy az ingatlanértékesítő az ismeretségi hálózatából, olyan személyt nyer meg ajánlóként, aki a saját ismeretségi körében tovább fogja ajánlani az ingatlanügynököt. Pl. Németországban ezzel a módszerrel az ingatlanforgalmazás területén évente 200% és 300% közötti forgalomnövekedést érnek el a profik.

A jól kiszolgált ügyfél a legjobb ajánló, de az érdeklődőket is meg kell kérdezni, ki jöhetne még számításba potenciális vásárlóként. Az ügyfelekből értékesítési segédek lesznek. Az ő példájuk és ajánlásuk hatására mozdul meg és dönt mellettünk az egész ismeretségi körük.

Kritikus tömeg, láncreakció

Régen arról beszéltek az értékesítőknek, hogy ha naponta felhívnak egy rakás embert, akkor biztos lesz köztük olyan, aki éppen meg is akarja venni a terméküket.  Ma arról beszélek önöknek, hogy az értékesítőknek nagy ismeretségi hálózattal kell rendelkezniük, az kell folyamatosan bővíteniük és ápolniuk.

A tapasztalatok alapján körülbelül 200 ismerős folyamatos ajánlása már rendkívül sikeressé tesz egy ingatlanügynököt. Miért mert minden ismerősünknek van 200 ismerőse, és ez összesen 40.000 embert jelent. A clienting arra szolgál, hogy minden ismerősünket ügyfelünkké és ajánlónkká tegyük.

Meg kell nyernünk az ügyfélt, mint embert!

Ennek során döntő, hogy az üzletkötő – ne csak kikutassa és megértse hanem – elfogadja az ügyfél nézeteit és hozzáállását. Továbbá hitelesen tudatnia kell az ügyféllel, hogy ugyanúgy gondolkodik, mint ő – természetesen olyan előfeltétellel, amennyire ez a saját és a cég szellemében elfogadható. A gyakorlatban pl. arról van szó, hogy képesek vagyunk e az ügyfelet meggyőzni, hogy szerepcsere esetén mi magunk is megvennénk az adott ingatlant. A tárgyalópartnerből ily módon gondolati partnerek lesznek – ami a sikeres értékesítés létalapja.

Ehhez új módszer, az impulzus-módszer kell. Ügyfelünk ma már ezzel a módszerrel győzhető meg a leghatékonyabban.

Az Impulzus-módszer a Mareco alaptechnikája

A technika lényege a színészmesterség és színházi dramaturgia metaforájára (mintájára) épül. Mivel az ügyfeleink érzelmi alapon hozzák meg a vásárlási döntéseiket és érzelmi alapon fognak minket ajánlani, ezért nekünk az érzelmeinkre kell hatnunk. Ehhez pedig tudatosan felépített szituációkra és tudatosan érzelmeket kelteni és közvetíteni tudó értékesítőkre van szükségünk. Figyelem, egyáltalán nem színészkedésről és szerepjátékról beszélek A versenyben a döntő plusz a hitelesség lesz. A hitelesség azt jelenti, hogy amit teszünk és mondunk az igaz is. Mint egy kiváló színházi előadáson is elhisszük és átéljük a jeleneteket, úgy az értékesítési folyamatnak is maximálisan hiteles jelenetekből kell összeállnia.  Ennek következményeként ezen a téren át kell venni az ügyfeleknél a vezetést. Nem a termék minőségével, vagy a szolgáltatásunk milyenségével leszünk sikeresek, a jövőben elsősorban hiteles előadóművésznek kell lennünk.

Noha mára már bebizonyították, hogy az értékesítési sikerek lényeges részben pszichológiai tényezőkre vezethetők vissza, az értékesítésnél még mindig nagyobb értéket tulajdonítanak a logikának és a racionális gondolkodásnak.

Pedig tudatosan agyunknak mindössze 10%-át használjuk. Valamennyi cselekvésünk 90%-a tudattalanul, az érzelmeink alapján zajlik.

És mi az ügyfelek érzelmeire akarunk hatni!

No client – no company.

A clienting nem az üzletkötők, hanem az egész cég feladata. Ezért a XXI. században az értékesítést a kapcsolatmenedzsment (clienting) váltja fel. Az eladást többé már nem egyedül az üzletkötőnek, hanem az egész cégnek kell végeznie. Az ügyfél a tárgyalás alakításának új formáját várja el. Az ügyfél sokkal türelmetlenebb, tájékozottabb és érzékenyebb, mint korábban volt. A klasszikus kérdezz-felelek játékon vagy az eldöntendő és kiegészítendő kérdések kombinációján alapuló értékesítési tárgyalás már nem képes működni.

A jövő új fizetőeszköze az idő

A jövőben az idő a pénznél is értékesebb lesz. Óriási lehetőségük van azoknak a vállaltoknak, akik időt megtakarítani segítő terméket, vagy szolgáltatást kínálnak.

Gyorsaság – gyors reagálás az ügyfél igényeire, kéréseire ez a jövő kihívása.

4x gyorsabban reagálni, mint a konkurencia = 3x gyorsabb növekedés, 2x nagyobb profit, és hosszú távon a piac első számú szereplői leszünk.

Az idővel való gazdálkodás nemcsak az ügyfeleket, de az üzletkötőket is kényszeríti. Mára az időgazdálkodás lett az értékesítés egyik központi témája.

Hordozható iroda, sokkal több, de rövidebb látogatási idő, jobb útvonalterv, csoportos bemutatás (bemutatónapok), nagy mennyiségű napi kapcsolat (az üzletkötőknek „vibrálniuk” kell) ezek a jövő dzsoli dzsókerei.

A clientinghez és az Impulzus-módszerhez arc kell

Hatalmas tartalék a forgalomnövelés számára, ha üzletkötőinknek sikerül növelni a szemtől szembeni találkozások számát! Ehhez azonban elsősorban az kell, hogy az üzletkötőink találkozni akarjanak az ügyfelekkel. Tehát nekünk nyitott, szerepelni akaró, a figyelmet magukra irányító, a nézők elismerésére vágyó értékesítőkre van szükségünk. Először is emlékezetessé kell tenni magukat ahhoz, hogy később rögzíteni tudják a vásárlás döntő indítékát az ügyfél agyában. E tekintetben különösen kedvelni kell a vitákat. A legjobb, legigazabb érveket az érzelem kódolja az agyba. Az ügyfeleink nem hogy félnek, hanem egyenesen igénylik is a markáns véleménynyilvánítást tőlünk.

ABC besorolás

A – A legfontosabb ügyfelek

B – A fontos ügyfelek

C – Akik egyszer majd fontos ügyfelek lesznek

Koncentrált figyelem az A kategóriára. Elég időt kell szánni az üzletek lezárására. Az évszázad balgasága, hogy a folyamatos új érkező új érdeklődők miatt nem adjuk meg a kellő figyelmet és gondoskodást az A kategóriás ügyfeleinknek. Összpontosítás az ügyfelek 20%-ra!

Mindenki a sikeres értékesítőktől akar vásárolni, vagy velük akarja eladatni az ingatlanát. Ugyan úgy, mint ahogy a mi is a jó színdarabokra akarunk elmenni, mert csak arra szánunk időt, amiről már hallottuk, hogy jó, megéri és élményben lesz részünk.

Hasznot kell hozni, előnyt kell felmutatni

Hasznot kell hoznom, hogy részesülhessek a haszonból! Mondták a régi kereskedők és ez még ma is így van. Ha az üzletktőink az ügyfeleiknek hasznot tudnak nyújtani, úgy saját maguk és a cégünk számára is hasznot szerezhetek. Ezért kell folyamatosan akciókat, ajándékokat, ingyenes szolgáltatásokat biztosítanunk ügyfeleink részére

Mindig az kell, ami a másé

Az emberek mindent akarnak, amit nem kaphatnak meg. Fordítva, nem akarják azt, amit mindenki megvehet, még akkor sem, ha ajándékba adnák. Ilyenek az emberek.

Ezért ahogy a mestereim mondták nekem még a múlt században: Tegyed hiánnyá terméked, vagy szolgáltatásod! Ne, vagy ne rögtön adj oda mindent mindenkinek!

Minél egyedibb a termék annál nagyobb a vásárlási kedv.

Ezért célszerű a termékeket csak korlátozott időtartamban, vagy mennyiségben kínálni. A szűkös mennyiségű árú jobban és drágábban adható el. Az ügyfél sok esetben csak akkor kezd valóban érdeklődni valamely termék iránt, ha az már nem vagy alig kapható. Többek között ez is az oka annak, hogy a frissen piacra lépő vevő csak a legritkábban vásárol azonnal. Kell hogy lecsússzon néhány vételről ahhoz, hogy gyorsan és örömmel tudjon vásárolni.

Szinergiahatások kihasználása

Mi mint innovatív új termékeket értékesítő cég, rendkívüli módon profitálhatunk más innovatív terméket értékesítő kereskedőkkel való együttműködésből. Ezért azt javaslom, hogy akcióik során mindig innovatív, újdonságokat forgalmazó cégekkel keressék az együttműködés lehetőségét.

Az alábbi 25 pontos jegyzék rávilágít arra, hogy mi különbözteti meg a Mareco-t versenytársainktól:

1.    Hozzánk ajánlás útján jutott el az ügyfeleink nagyobb része

2.    Gazdasági előnyök – Akciók kedvezmények

3.    Ingyenes szolgáltatások

4.    A híres emberek nálunk vásárolnak, vagy adnak el

5.    Jó hírnév, biztonság, hitelesség

6.    A híresen legjobb üzletkötők nálunk dolgoznak

7.    Magánvállalat – van felelőse a dolgoknak

8.    Finanszírozási támogatás

9.    Hűséges és elégedett partnerek és ügyfelek

10.  Részletes, áttekinthető dokumentáció, prospektusok

11.  Egyéni bánásmód, Ügyfél specifikus (testre szabott) problémamegoldás

12.  Rugalmas feltételek

13.  Az üzletkötők szakmai felkészültsége

14.  24/365 órás elérhetőség, interneten és telefonon

15.  Az Iroda külső megjelenése

16.  Modern műszaki megoldások

17.  A munkafolyamatok egyszerűsége, kényelmessége

18.  Különleges eladás utáni szolgálat

19.  Piacvezető referencia beruházások száma

20.  Társadalmi felelősségvállalás (pl. Környezetvédelem)

21.  Az Iroda kedvező fekvése, közlekedési szempontból

22.  Probléma esetén gyors ügyintézés

23.  Telefonos tanácsadás

24.  Ügyféltanfolyamok, rendezvények

25.  Mindent egy kézből, kiegészítő termékek és szolgáltatások

forrás: Borics Zoltán – Mareco Ingatlan 2007 június

Mareco Ingatlan honlapok

Mareco üzletkötői honlapok

Mennyit keres egy ingatlanügynök?

Kevés szakmában annyira nagy a szakadék a fizetések között, mint az ingatlanközvetítőknél. A nullától a milliós nagyságrendig terjed a skála akár ugyanannál az értékesítőnél. Ennek az oka a jutalékos fizetés, a többség ráadásul nem alkalmazottként, hanem vállalkozói státuszban tevékenykedik. A legügyesebb és legszerencsésebb ügynökök akár havi két-három millió forintot kereshetnek, de jellemzőbb a pár százezer forintos havi bevétel.

“Anyagilag most sincs okom a panaszra. Igaz, a válság miatt eléggé visszaesett a piac. A válság előtt, ha jól jött ki a lépés, volt rá eset, hogy egy nap kétmilliós jutalék folyt be több, régebb óta árult ingatlan eladásából” – idéz fel egy emlékezetes pillanatot egy neve elhallgatását kérő ingatlanügynök, igaz, azt is gyorsan hozzáteszi, hogy a kétmilliós összeg a csúcs volt, amivel szemben hullámvölgyben is volt része bőven.

A szakma csúcsidőszaka, a 2000-es évek eleje sokak kedvét meghozta, körülbelül 30 ezren végezték el az OKJ-s ingatlanközvetítői képzést, ám ennél sokkal kevesebben maradtak a pályán. “Jelenleg 5-6 ezer körülire becsüljük az értékbecslőként és ingatlanközvetítőként dolgozók számát”- mondja Mehrli Péter, a Magyar Ingatlanszövetség (MAISZ) elnöke. A szakmában dolgozók körülbelül fele a két nagyobb franchise iroda – Duna House az Otthon Centrum – hálózatánál értékesít ingatlanokat. A többiek kisebb irodáknál vagy egyéni közvetítőként dolgoznak. Szinte kizárólag vállalkozói státuszban, nagyon kevés az alkalmazott.

Nagy franchise iroda értékesítőjeként, átlagos teljesítménnyel 150-170 ezer forint körüli összeg kereshető havonta (pontosabban ekkora nettó összegről állítható ki számla). A Nemzeti Foglalkoztatási Szolgálat bérstatisztikájában pedig bruttó 192 ezer forintot említenek “ingatlanszakmai tevékenységek” címszó alatt. Igaz, ez csak az alkalmazotti fizetéseket tartalmazza.

Havi 3,7 millió forint a csúcskereset

Az átlag azonban elfedi a szélsőségeket. Van olyan hónap, hogy az értékesítőnek egy forint bevétele sincs, míg máskor több százezres összeg folyik be. Az egyik ismert franchise-rendszerű cég legutóbbi értékesítői versenyének abszolút győztese például 3,7 millióval zárt egy sikeres hónapot. Igaz, ehhez nagy munkatempó, több nagy értékű ingatlan értékesítése és jó adag szerencse is kellett.

Nem mindegy az sem, hogy franchise irodánál, kisebb cégnél vagy egyéni vállalkozásban történik az ingatlanok értékesítése. A nagyobb franchise irodák öt százalék körüli értékesítési jutalékot kérnek az ingatlant eladójától (egy 10 millió forintos ingatlan esetén 500 ezer forintot). Ebből az ingatlanközvetítő részesedése az adott cég szempont- és bónuszrendszerétől függően 20-30 százalék körül alakul (a példánál maradva 100-150 ezer forint). Akkor magasabb a jutalék – 40-50 százalék -, ha a vevőt és az eladót is ugyanaz az értékesítő hozta be a rendszerbe – ez azonban elég speciális eset.

A kis irodáknál a felét kapja a közvetítő

A kisebb hálózatok vagy néhány fős irodák már három-négy százalékért is vállalják az ingatlanok értékesítését. Gyakran mégis itt járhat jobban az ingatlanközvetítő, mert az iroda jutalékának akár a fele is az övé maradhat. “Úgy tapasztaltuk, hogy a válság erőteljesen szelektált az ingatlanközvetítők között. Régebben mi is sávos jutalékrendszerben számoltunk – de már átálltunk arra a rendszerre, hogy az értékesítő a jutalék felét kapja meg a sikeres értékesítést követően. Érdemes megbecsülni a jó szakembert, mert sajnos egyre nehezebb ilyet találni “- tudtuk meg Varga Andreától, a Gold House Ingatlan és Hitelcentrum ügyvezetőjétől. Náluk így most a 10 milliós ingatlan példájánál maradva, a négyszázalékos, 400 ezer forint összegű jutalék felét, 200 ezer forintot számlázhat ki az ingatlanközvetítő a sikeres adásvételt követően.

Az ingatlanközvetítést magánszemélyként végzők általában szintén a három-négy százalékos tarifával dolgoznak. Így bruttó 300-400 ezer forint ütheti a markukat a tízmilliós ingatlan példájánál maradva. Mégsem lehet egyértelműen eldönteni, melyik felállásban jobb dolgozni. Látszólag a franchise-oknál dolgozók kisebb jutalékkal számolhatnak, csakhogy a nagy irodák kiterjedése, ismertsége és a lényegesen több megbízás miatt összességében mégis magasabb jutalékszintet is elérhetnek, mint a kis irodáknak dolgozók vagy a magányos közvetítők. Ugyanakkor az is megeshet, hogy egy ügyes, jó kapcsolatrendszerrel rendelkező egyéni közvetítő jár jobban.

10-15 ezer forint értékbecslésenként

Az értékbecslők díjazása már egész másként alakul. A válság itt alaposan lenyomta az árakat, a megbízások is ritkultak. Az értékbecslői munkát is csak OKJ-s bizonyítvány birtokában lehet végezni. Egy-egy ingatlanirodának vagy egyéni vállalkozónak jelenleg 20-30 ezer forintot fizetnek egy értékbecslésért – amennyiben az értékbecslő irodának, vállalkozásnak  dolgozik, úgy csupán az összeg 40-60 százalékát kapja meg számlára.

Ráadásul az értékbecslésre váró ingatlanok nagysága sem döntő a díjazásnál. Egy garzonlakás és egy 200 négyzetméteres lakás értékbecslése esetén az utóbbinál sem hoz a nagyobb alapterület és érték magasabb megbízási díjat. Máshogy alakul az értékbecslői díjazás, ha a hitelfelvétel nagyobb létesítmények, irodaépületek kapcsán aktuális. Ebben az esetben a 150-300 ezer forint körüli megbízási díj 40-60 százaléka lesz az értékbecslőé. Ehhez azonban nem elég az OKJ-s bizonyítvány. Ezeknél a megbízásoknál már a felsőfokú műszaki és gazdasági diploma megléte is elvárt.

origo

Open House és Lakástárlat a Kupola Lakásban

Kupola Lakás Buda belvárosa felett

Most a Mareco Ingatlan megint újított valamit. Az Open House lakásbemutató technikát összeötvözte a kultúrával és a borral.

Adva van egy eladó lakás, amely önmagában egy műalkotás, de még igényli a művészetet: Budapest, II. kerület Csalogány utca 55.

Adva van egy kreatív ingatlanügynök, aki szeret szivarozni, és remek marketingötletek pattannak ki a fejéből: Alapi Csaba

Adva van egy közösség, ahol szeretnek szivarozni, és értékelik a kultúrát: Első Magyar Szivarklub

Adva vannak a Szivarklub tagjai, akik szeretik a szivart és művelik a művészetet : Drienyovszi János Harmati (Horetzky) Gergely Demeter Csaba

És adva vannak azok az ingatlanvásárlók, akik különleges hangulatú ingatlant keresnek.

Ezekből az elemekből szervezte össze a Mareco Ingatlan ezt az Open House lakásbemutatót, ahol a megjelent érdeklődők a lakás megtekintése mellett a két kiállító szobrászművész lakástárlatát is megtekinthette és kitűnő egri borokat is kóstolhatott.

Kupola_Lakás_Lakáskultúra 2006/11

——————————————————————————————-

Ha a Kupola Lakást egyénileg kívánja megtekinteni, hívja Alapi Csaba ingatlanügynököt: +36 30 370 5712

Az ingatlanügynök első személyes találkozása az ügyféllel

Három formája, helyszíne van az ingatlanügynök és az ügyfél első személyes találkozásának.

Helyszíni Prezentáció – a hirdetésre telefonon jelentkező ügyféllel az első személyes találkozás a megtekintés során az adott ingatlanon történik.

Irodai Prezentáció – az ügyféllel az első találkozás az ingatlanirodában történik. Az ügyfél igényeinek felmérését követően számítógépen tekintik át a kínálatot. A kiválasztott ingatlanokat egy következő alkalommal tekintik meg.

Mobil Prezentáció – az első találkozás az ügyfél által megadott helyen (a lakásán, a munkahelyén, stb.) történik. Az ügyfél igényeinek felmérését követően laptopon tekintik át a kínálatot. A kiválasztott ingatlanokat egy következő alkalommal tekintik meg.

A hatékonyságot hosszabb időszakon keresztül mértük. Az indító prezentáció hatékonyságát az ügyfél sikeres lakásvásárlása szempontjából értelmeztük. A hatékonyság természetesen nagymértékben függ a technikát alkalmazó ingatlanügynök felkészültségétől, illetve az ingatlaniroda megbízásállományának minőségétől, mennyiségétől, fókuszáltságától, illetve az aktuálisan jelentkező ügyfelek vásárlási képességétől.
x
A hatékonyság mérését torzítja továbbá, hogy nem tiszta esetekkel dolgozunk. Ugyanis az ingatlanügynökök habitusuk függvényében alkalmazzák a három találkozási technika közül azt amelyiket az ügyféllel el tudnak fogadtatni. Tehát van olyan ingatlanügynök, aki minden telefonos érdeklődésre azonnal kiszalad bemutatni az ingatlant, van olyan amelyik köti az ebet a karóhoz és csak Irodai Prezentációval hajlandó kezdeni egy ügyfélkapcsolatot, és van olyan amelyik hol az egyik, hol a másik technikát alkalmazza.

Mindhárom prezentációs formának vannak hátrányai, nehézségei.

Helyszíni Prezentáció – csak 1 db ingatlan kerül bemutatásra. A bemutatást követően, amennyiben (az esetek többségében) kudarccal végződik, rendkívül nehéz az ügyfélkapcsolatot tovább folytatni.

Irodai Prezentáció – a magyar ügyfeleket nehéz meggyőzni annak célszerűségéről, hogy először egy ingatlanirodába menjenek be.

Mobil Prezentáció – a magyar ügyfeleket nehéz meggyőzni annak célszerűségéről, hogy először egy ingatlanügynökkel beszélgessenek. A mobil prezentációhoz laptopra és mobil internetre van szükség, ez az ingatlanügynök számára plusz költségbe és fáradságba kerül, mivel ezeket magával kell hordoznia.

Ha már hatékonyságról beszélünk érdemes végiggondolni a keresésre fordított idő hatékonyságát az ügyfelek szempontjából is. Tapasztalataink alapján jelenleg egy ügyfél átlagosan 15 db ingatlan néz meg a vásárlás előtt. Ez egy számtani átlag, van aki 4-5 lakás megtekintése után dönt, és van olyan ügyfél aki 20-30 lakást is megnéz a vásárlás előtt. A trend egyébként azt mutatja, hogy évek óta folyamatosan nő az átlagosan megtekintett lakások száma. A kétezres évek elején az átlag 8 db lakás volt, a kétezres évek második felében 12 db. Most 15 db, és előre láthatólag ez a szám még nőni fog. (A döntés előtt megtekintett lakások számának növekedésének oka nem témája jelen elemzésünknek, ez csak mint tapasztalati tényt rögzítettük.)

* Ha az ügyfél a hirdetések böngészését követően saját maga választja ki azokat az ingatlanokat amelyeket meg kíván nézni és minden vele kapcsolatba kerülő ingatlanügynököt rögtön Helyszíni Prezentációra kényszerít, akkor 15 db ingatlant 30 óra alatt tud megtekinteni, amennyiben egy ingatlan megtekintésére fordított időt, illetve az oda-vissza utat 2 órában határozzuk meg.
* Ha az ügyfél fölkeres 5 ingatlanirodát, ahol 2-2 órát tölt el az ingatlanügynökökkel beszélgetéssel és ingatlanválogatással, és ezt követően mind az 5 ügynökkel 3-3 db ingatlant néz meg, egy-egy tour-ra (több ingatlant bemutató körút) 2-2 órát számolva csak 20 órába fog telni, hogy a 15 db kiválasztott ingatlant a helyszínen is meg tudja tekinteni.

Érdekes anomália, hogy Magyarországon az egyesével történő ingatlanmegtekintés terjedt el, az okok vizsgálata azonban nem témája jelen elemzésünknek.

Az elemzés során tizenöt ingatlanügynököt kértünk meg, hogy az utolsó tíz ügyféltalálkozóját csoportosítsa a következő kategóriák szerint.

x

Mind a tizenöt ingatlanügynök képzett és ismeri mindhárom prezentációs forma alkalmazásának lehetőségét.

A hatodik sorban szereplő ingatlanügynök specializált tevékenységet folytat, nagyobb ingatlanfejlesztések megvalósítására alkalmas építési telkek közvetítésével foglalkozik. Ezen a területen a ügyfelek számára természetes, hogy nem egy-egy hirdetésre szaladgálnak ki, hanem először mindig a saját irodájukba hívják be az ingatlanügynököt egy Mobil Prezentációra és így ismerkednek meg az ajánlattal. A kutatásban szereplő többi tizennégy ingatlanügynök lakásértékesítéssel foglalkozik. Ha a telekügynök adatait kivesszük a táblázatból, akkor kapjuk a B oszlopban szereplő százalékokat. A következőkben ennek a 14 ingatlanügynöknek a tevékenységét vizsgáljuk.

Amint a táblázatból is láthatjuk öt olyan ingatlanügynökünk van (36%) amelyik minden esetben az adott ingatlan bemutatása során találkozik először az ügyféllel. További öt ingatlanügynök (36%) csak elvétve (tízből egy-két alkalommal) használja az Irodai Prezentáció technikáját.

Mindössze két olyan ingatlanügynököt találtunk, aki mindhárom technikát rendszeresen tudja alkalmazni.

Összefoglalás

Noha egyszerűbb lenne mindenkinek az élete és hatékonyabban bonyolódnának a lakásvásárlások, ha az ügyfelek először egy ingatlanirodába mennének be és nem telefonálgatni kezdenének (lásd az első táblázat hatékonysági százalékait), mégis ez utóbbi a jellemző Magyarországon. Ráadásul ennek az azonnali Helyszíni Prezentációnak az elfogadása még a képzett ingatlanügynökök között is 80%.

Az Irodai Prezentációk népszerűségét kétféle módon lehetne növelni. Az egyik, hogy ha az ingatlanügynökök először csak az ingatlanirodában lennének hajlandók az ügyfelekkel találkozni – ez nem tűnik népszerűség növelő lépésnek…, és elég elvetemült ingatlanirodának kell ma ahhoz lenni, hogy valaki vállalja annak kockázatát, hogy az ügyfelek nagy része rácsapja a telefont. Az sem várható, hogy az egyszer majd elkészülő ingatlanpiaci törvény az Irodai Prezentációt kötelező módon írja elő. A másik szóba jöhető módszer, ha valaki ezt az Irodai Prezentációs technikát akarja használni, ha különböző ajándékokkal csábítja be az ügyfeleket az ingatlanirodába. Ennek fedezetét elvileg biztosítani tudná a közel duplájára növekvő hatékonyságból eredő bevételnövekedés, azonban ezt a marketing eszközt kevés ingatlaniroda alkalmazza.

Az Irodai Prezentációk elterjedéséhez kiváló lehetőséget biztosítanának a franchise rendszerek irodahálózatai, hisz az ügyféllel a számára legközelebbi ingatlanirodában is létrejöhetne a személyes találkozás a telefonon felhívott ingatlanügynökkel, csak az ingatlanügynöknek kellene oda mennie abba az irodába, amelyik éppen a legmegfelelőbb az ügyfélnek. Valami miatt azonban ez nem terjedt el.

Az elemzés talán legnagyobb meglepetése, hogy 2011 májusában tizennégy lakáspiaci ingatlanügynökből mindössze ketten alkalmazzák a Mobil Prezentáció technikáját. Úgy látszik a modernebb, mind a hatékonyságot, mind az ügyfelek kényelmét jobban szolgáló módszerek a vártnál jóval lassabban terjednek el. Már ha elterjedésnek lehet nevezni azt a 6%-ot, amennyire manapság a Mobil Prezentációt használják.

Borics Zoltán

Szex és ingatlanértékesítés

A fiúk nem lankadnak. További próbálkoznak az erotika és az ingatlanértékesítés összekapcsolásával.

Így is meg lehet hirdetni egy házat

Fülledt erotika és akció: így is meg lehet hirdetni egy házat +videó

Egy kis akció, pár lengén öltözött bikini modell és már jönnek is a vevők. Egy ausztrál ingatlantulajdonos filmet forgatott, hogy meghirdesse minimalista stílusban épült családi házát.

Fülledt erotikával fűszerezett akciófilmet forgatott egy ausztrál ingatlantulajdonos, hogy vevőt találjon három emeletes, minimalista stílusban épült luxusotthonára.

A három szintes tengerparti villa, a filmben szereplő lenge öltözetű lányok ellenére is igen megkapó. Az ingatlant közvetítő guruk leginkább a nyitott terek szerelmeseinek ajánlják a házat. A vélhetően méregdrágán kínált épületben van úszómedence, szauna és még egy moziterem is. A képsorokat látva biztosak lehetünk benne, hogy amennyiben akad vevő az épületre, a reklámfilm forgatási költsége bőven megtérül.

Pénzcentrum

Újépítésű projekt marketing 2011

Bakópark

Van ez a lerohadt építkezés itt a Hársfa meg a Szövetség utca között, kettőre a Rákóczi úttól. A beton megépült, a befektető elfutott, az épületnek több se kellett, gusztustalan maradt. Azt mondták, vesztőhely volt régen, sokáig senkinek se volt kedve kedve ide építkezni. Most megpróbálták.
innen is szép

és innen is az

Mivel az épület nyilván sose lesz kész, gondoltuk esetleg orvosolhatnánk a problémát azzal, már ha egy 100 méteres betonkupac problémának tekinthető, szóval úgy, hogy megpróbáljuk késznek mondva értékesíteni a lakásokat, a Barát utcai bálon.


mintaügynök

forrás: mkkp


Itt a tavasz

Sándor, József, Benedek zsákban hoznak meleget.

Ingatlanközvetítés és dombor nyomott boríték

Bemutatkozás

Ingatlanközvetítés (lakások, lakóházak, nagy értékű ingatlanok, ipari és kereskedelmi ingatlanok stb), értékbecslés. Ingatlankeresés, saját bázisból térítésmentesen.
Magyarországi lakó és ipari kereskedelmi ingatlanok.

Ingatlanok ingyenes nyilvántartásba vétele.
Jelzáloghitel konstrukciók banki háttérrel történő értékesítése.

RÖVID TÁVÚ KONTÉNERES BÉRTÁROLÁS Budapesttől 9 km-re Solymáron akár csak egy hónapra is.
(költözés, téli, vagy nyári időszakra történő használat)
Magánszemélyek és Cégek részére is.
Hosszabb távú bérlet esetén engedményes árak!!

MEDIÁCIÓ: azaz peren kívüli egyezségek közvetítése ingatlannal kapcsolatosan és kereskedelmi ügyleteknél.

Irodaszerek, papír-írószer-nyomtatvány, irodatechnikai eszközök forgalmazása, megállapodás alapján házhoz szállítás.

Külföldi (magyar nyelvű) dombor nyomott borítékos igényes kivitelű képeslapok országos értékesítése kis-és nagykereskedők részére.
(választék a honlapon megtekinthető)

Canon másológépek és telefaxok forgalmazása.

A jó fotó segít eladni az ingatlant

Hová tűnt Damon Hill? Hová tűnt a Remax Magyarországról?

Megtaláltuk:

RE/MAX Magyarország – Franchise központ
1220, Budapest, RE Franchise Holding GmbH, Ares Tower, Donau-City-strasse 11

Mit csinál az ingatlanügynök, ha éppen nem ad el? Hát, tanácsot ad!

Az alábbiakban egy példát mutatok be az ingatlanos szabad idejének hasznos eltöltésére.

INGATLAN MARKETING SZOLGÁLTATÁS

Ajánlatunk a siker kulcsa

Saját értékesítést választó ingatlan tulajdonosoknak kínálunk marketing csomagot. Otthonát megismerve tájékoztatjuk és elkészítjük ingatlana hirdetési arculatát, ismertetjük a hatékony és eredményes értékesítési technikákat. Megbecsüljük ingatlana reálisan megkapható legmagasabb árát, ennek pontos meghatározása egyben a sikerének kulcsa.

Megvalósulás menete

Kapcsolatfelvétel
E-mail-en vagy telefonon egyeztetjük az ingatlan szemle időpontját, pontos címet.

Személyes találkozó
Az ingatlan megtekintése, legfontosabb teendők megbeszélése, elkészítjük ingatlana fotóit, lézerrel mért alaprajz vázlatát.

Marketing terv átadása

Fotó
Elkészített képeinkkel ingatlana előnyös oldalát mutatjuk be, tudjuk, hogy mi a fontos, és mi az ami eladja ingatlanát.

Alaprajz
Alaprajzunk segíti ingatlana térbeli elrendezésének megértését, informálja az érdeklődőt.

Leírás
Kamatoztatjuk évek alatt felhalmozott értékesítési tapasztalatainkat, kiemeljük ingatlana erényeit, értékét, követjük a folyamatosan változó irányzatokat.

Referenciafotók

Reális érték meghatározása
Legfontosabb ingatlana piaci árának reális meghatározása! Eligazítjuk az értékesítési folyamatokat érintő kérdésekben, kiemelten hatékony hirdetési felületeket ajánlunk, rangsor szerint listázva. Útmutatást adunk ingatlana eladásra való felkészítésében, értékesítési praktikák, adó, illetékkérdésekben szükség szerint ügyvédet ajánlunk.


Elérhetőség, magunkról
Ingatlan tanácsadóként dolgozunk több éves szakmai gyakorlattal. Értékesítésben szerzett tudásunkat, tapasztalatainkat használhatja előnyösen ingatlana értékesítéséhez, a megszokottól eltérő új igen kedvező feltételekkel és áron. Velünk gyorsan és eredményesen értékesítheti ingatlanát sok pénzt és időt takarít meg. Írjon e-mailt – telefonon visszahívjuk.

Üdvözlettel: Ingatlanmarket.com

info@…..

Díjazás, határidő

Ingatlan szemle, kiszállás Budapesten 5.000.- HUF + áfa
Fizetése kiszálláskor számla ellenében.

Marketing terv elkészítése Budapesten 25.000.- HUF + áfa
Fizetése a marketing terv elkészültét követo átadáskor számla ellenében.

Országosan egyedi megállapodás alapján.

Elkészítési határidő: ingatlan szemlét követően 5 munkanapon belül.

Átadás: különböző adat hordozókon történhet: e-mail, CD/DVD lemezre, pendrive – ra másolva.

Ingatlan marketing expressz eladás, bővebben az ingatlan marketing menüpont alatt. Ingyen ingatlan hirdetés, hirdetéseihez 16 képet és 3 YouTube videót csatolhat.
Jogi közlemény
www.ingatlanmarket.com (C) 2004-2011

FSBO- videó

Ha egy magánszemély el akarja tolni a lakását, és nagyon el akarja tolni, és nagyon kreatív, akkor készít egy ehhez hasonló videó filmet.

Persze, király!

1. Amit mutat a kamera, azt mind látjuk.
2. Hova töltse fel az emberfia az elkészült videót, hogy a másik emberfia (vevő) meg is találja?

Készítsünk alaprajzot? – Próbáld csak meg!:)

Egy jó hirdetés legyen informatív, kreatív, figyelemfelkeltő. Jó fotó, frappáns leírás kell, azonban ez nem mindig elég. Szükséges egy jó alaprajz is. Hogyan csináljuk? Első körben keressük meg házunk eredeti alaprajzát. Szerencsés esetben megvan, ha viszont nincs, akkor kénytelenek leszünk gyártani egyet. Mivel nincs alaprajzunk, így nem igazán tudjuk, hogy pontosan mi mekkora. Sacc/kb információkkal persze rendelkezünk, így viszont súlyos négyzetmétereket lehet tévedni. Mérjünk le mindent pontosan, pár perc az életünkből.

1. Fotó a meglévő alaprajzról: Nem rossz megoldás, amennyiben jó állapotban van az alaprajz. Nem régi, az egerek által itt-ott megcsócsált papírfecni. A képet kicsit megvágva, igen jó eredményt kaphatunk.

Egyszerű, gyors, hatékony

2. Egyszerű rajzoló program: Sok helyen láttam Paint-el szerkesztett rajzokat. Ezek finoman fogalmazva nem szoktak túl jól sikerülni. Persze láttam már igazi csodákat alkotni a programmal, de valljuk be nem ez a jellemző. Nem javaslom az ezzel való próbálkozást, sokkal jobb kényelmesebb lehetőségek vannak már a neten.

Csak akkor használjuk, ha tényleg nincs más megoldás

3. Egyszerű, ingyenes alaprajz szerkesztő programok: A legnépszerűbb alkalmazás talán az alaprajz.com, ez az ingatlan.com alaprajz készítő része. Igen egyszerű benne bármit is rajzolni, emellett gyors. Alternatívát nyújthat még egy oldal ha éppen a másik nem működik, ez az alaprajz.kp.hu olda (a cikk írásának pillanatában tényleg offline az alaprajz.com). A képek elkészítése után lehetőségünk van rajzunk elmentésére, illetve kép formátumban való lementésére. Ezek után már bárhol hasznosíthatjuk az alaprajzunkat.

www.alaprajz.com/

Fapados megoldás, sok iroda használja.

4. 3D alaprajz szerkesztő programok: Ezekkel a programokkal igen látványos térhatású alaprajzokat készíthetünk. Rendszeres számítógép felhasználók kis gyakorlással igen szép rajzokat készíthetnek. Nemcsak ház eladásnál lehet hasznos egy ilyen program, egy cimborám a szobáját (berendezés, elrendezés) is ezzel terveztük meg, fontos pl, hogy hová mekkora bútorok férnek el, illetve megszemlélhettük a leendő végeredményt.

Sweet home 3d: A program elérhető online is, de van letölthető verziója is. Első látásra bonyolultnak tűnik, de a látszat csal. Előnye, hogy azonnal megmutatja nekünk a ház 3d-s képét is, így munkánk során folyamatosan látjuk a térhatású eredményt. A program mindenki nagy örömére ingyenes. Korlátai azonban akadnak, bár ezek pótolhatóak, pl. az alap program nem tartalmaz túl sok bútort és kiegészítőt (pl egy egyszerű sarokkád is hiányzik a repertoárból), ezek viszont pótolhatóak, a net tele van ingyenes 3d-s modellekkel. Persze ha valaki ért valamilyen szinten a 3d-s objektumok készítéséhez, akkor házilag is lehet modelleket gyártani. A program OBJ, DAE, 3DS, LWS formátumokat támogat.

Készíthetünk egyszerű két dimenziós rajzot, 3d-s látványtervet, és végül videót is csinálhatunk. Ez utóbbit profiknak ajánljom, a youtube-on láthatunk néhány nagyon mutatós munkát.

www.sweethome3d.com

Floorplanner: Azoknak ajánlom ezt az oldalt, akik egyszerűen, gyorsan akarnak látványtervet készíteni. Az oldal használata regisztrációt igényel, de nem turkál bele a magánéletünkbe: kér egy e-mail címet és egy jelszót… ennyi. Gyengébb géppel rendelkezőknek előre jelzem, hogy Flash-t használ, így egy komolyabb alaprajz meg tudja fektetni tisztességgel a gépet. A regisztrált ingyenes usernek egy időben egy alaprajza lehet elmentve (viszont emeletek mennyiségében nincs limit). Ha valaki több rajzot szeretne, akkor már fizetni kell. 2d-s rajzot nem enged elmenteni, csak térhatásút. Ez szintén az ingyenesség ára. A program ezen kívül mindent tud. A szokásos alaprajz kellékeken kívül nagy választékban állnak rendelkezésünkre burkolóanyag textúrák, bútorok, növények, autók… van itt minden, mint a búcsúban. A falak festésére még nem jöttem rá, bevallom (a sweet home tudja ezt). Talán a prémium előfizetőknél ez a funkció is megnyílik. Az oldal használatára üzleti felhasználókat próbálnak igazán csalogatni, az előfizetési díj 300 dollár/év-től indul. Gyanítom a határ a csillagos ég. Ingyenes felhasználók maximum 1024*768-as képet készíthetnek házukról, de egy hirdetéshez, vagy otthoni felhasználásra ez bőven elegendő lehet.

www.floorplanner.com/

5. Elvan a gyerek, ha játszik. Néhány számítógépes játék, meglepően jó funkcióval bír. A SIMS-ben teszem azt bármilyen házat építhetünk, és úgy rendezzük be, ahogy akarjuk. Millió és egy kiegészítő vásárolható, vagy letölthető hozzá. Kipróbáltam, és tényleg igen jó eredményt érhetünk el. Nem vicc. Készíthetünk képeket a házunkról, egy körbejárós videót szintén. A grafikai megjelenítéssel sincs éppen különösen probléma, sőt… Tényleg érdemes kipróbálni. Tehát az Electronic Arts fejőstehene nem csak szórakozásra jó. Az igazsághoz hozzátartozik azért, hogy a jó eredményhez csaltam egy kicsit. Némi cheat kellett hozzá, hogy elég pénzem legyen a kísérletekhez. :)

Természetesen akadnak még profi és egyéb megoldások, amik már tervezőknek, mérnököknek a játékszerei. Mezei otthoni felhasználó számára már bonyolultak, sőt fölöslegesek is. Ha bárkinek kérdése van a fenti programokkal kapcsolatban, az jelezze bátran. Segítek, amiben tudok.

Fontos információ: Az értékbecslők általában nem értékelik nagyra a látványos, három dimenziós, bebútorozott alaprajzot! Így ha értékbecslőt várunk, rendelkezzünk egy hagyományos, egyszerű, méretarányos rajzzal is!

forrás: Bálint Jenő  Ingatlan eladási ötletek, praktikák

Mareco tréning – A lakásalaprajzokról – 2.

A tréningen kísérletet tettünk a követező célok elérésére:

1. Az alaprajzot egy ingatlanügynök kis gyakorlást követően, egyedül is el tudja készíteni

2. Az alaprajz színes legyen, mert ennek erősebb a marketing hatása.

3. Az alaprajz könnyedén áttekinthető legyen.

4. Bútorozott alaprajzot készítünk, hogy a lakás arányai érzékelhetőek legyenek.

5. Extra információt adunk: bejárat pontos helyét, és a lakás tájolását is megadjuk.

6. Olyan anyagot adunk ki a kezünkből, ami más pálcika-pálcika-hóember alaprajzokhoz képest demonstrálni tudja hogy érdemes volt minket megbízni.  Van hozzáadott értéke.  Nem valaki összehányta, 3 perc alatt, hanem mívesen elkészítette.

Talán meglepő, de 3 fiatalemberrel kezdtünk meg a munkát. Rajzolgattunk egy alaprajzkészítő programmal.

Alapi Csaba                                       Magyar József                          Vincze Zoltán

Lássuk mire jutottunk, a tréning végére.

Mareco Tréning – A lakásalaprajzokról – 1.

Valahonnan innen indulunk. Kézzel ezt lehet kihozni.

A XXI. században azonban rendelkezésünkre áll a számítógép! Alább különböző pálcika-pálcika-hóember típusú alaprajzok.

Igen elterjedtek, mert eccerű az elkészítésük.  A legtöbb ingatlanügynökség is ilyeneket készít.

Ravasz verzió. Egy műszaki rajz, kifestésével, filctollas színkiemeléssel, kézi rajzzal (mosdó), számítógépes szöveggel.

Rengeteget dolgozhatott vele, aki készítette.

Ravasz verzió. Egy műszaki rajz, kifestésével, filctollas színkiemeléssel, kézi rajzzal (mosdó), számítógépes szöveggel.

Rengeteget dolgozhatott vele, aki készítette.

És most megismerkedünk a színek marketing erejével:

Ezek pedig már komolyabb programmal készültek – de kérdezhetnénk minek? Rejtvénymagazint biztosan nem kell venni hétvégére, elleszünk ezekkel az alaprajzokkal, mire kisilabizáljuk, hogy az alkotónak mi volt a szándéka.

Na, ezt az utolsót már jobban szeretjük. Igaz ilyet se a magánszemélyek, se az ingatlanügynökök többsége nem tud rajzolni.

Persze, pénzért kaphatunk ilyet egy lakberendezőtől. No, de ki fizet egy marketing alaprajzért 20-50.000 forintot?

Senki, eladni akarunk, nem fizetni!

Hasznos listák – Ellenőrzőlista közvetítői szerződések aláírásához

Ellenőrzőlista közvetítői szerződések aláírásához

- alátét jegyzeteléshez,

- számológép,

- ingatlanközvetítői prezentációs kézikönyv. (a kézikönyvet minél hamarabb vidd fel a számítógépedre)

- mappa az alábbiakkal:

- útmutató a piaci érték megállapításához űrlap, az ingatlan adataival kitöltve

- lista a környéken hirdetett hasonló ingatlanokról

- az eladó bevételi kimutatása, amelyet a találkozó során töltesz ki,

- üres ingatlanközvetítői megbízási szerződés,

- minta, sorszám nélküli ingatlanközvetítői megbízási szerződés (hátha ott kell hagynod)

- a marketingterved szórólapja,

- nyomtatott jegyzettömb, (ajándékba adod)

- a legutóbbi hírleveled egy példánya,

- szórólapcsomag a többi inagtalnodról. tedd őket a profilod tetejére.

- személyre szabott szórólap: „Tizenkét tanács, amivel az eladók több pénzhez juthatnak”

Hasznos listák – Mire lesz szükséged?

Az autódban mindig legyen:

- egy üveg víz,

- egy laptop mobil internettel,

- céges prospektusok, szerződések, ürlapok

- szóróajándékok,

A zsebedben mindig legyen:

- névjegykártya

A kezedben mindig legyen:

- néhány szóróajándék,

- néhány nyomtatott jegyzettömb

A szívedben mindig legyen:

- szilárd elhatározás a napi céljaid elérésére,

- hit abban , hogy egyetlen puha igen többet ér 100 kemény nemnél

Az agyadban mindig legyen:

- a cél, hogy hány kapcsolatot akarsz ma teremteni,

- néhány nyitó megjegyzés,

- óvatosság

Az arcodon mindig legyen:

- magabiztos mosoly.

Hasznos listák – Vevőelemzés a szolgáltatás javítása érdekében

Vevőelemzés a szolgáltatás javítása érdekében

Ügyfél neve:

Ez az első látogatása a környéken?

Honnan jöttek?

Mióta keresnek házat?

Hány tagú a család?

Hány gyerekük van?

Mi a gyerekek neve és milyen korúak?

Hol laknak most?

Mióta laknak ott?

Tulajdonosok, vagy bérelnek?

Milyen az ingatlanpiacon a környékükön?

Hol dolgoznak?

Mióta dolgozik ott?

Látott már olyan házat, ami nagyon tetszett?

Miért nem vette meg?

Miután megtalálta a megfelelő házat, mennyivel utána költözne?

Mennyi ideje lenne ma házakat nézni?

Hány szobás házat keresnek?

Ha tulajdonosok:

Mit gondol, mennyiért tudja eladni a jelenlegi házát?

El kell adnia a mostani házát, hogy újat vehessen?

Készpénzzé teszi-e egyéb befektetéseit a következő otthonuk megvásárlása érdekében?

Ha ma megtalálná a megfelelő otthont, meg tudná hozni a döntést?

Nem akarok tolakodó lenni, de megkérdezhetem, hogy mennyit kíván befektetni az új házba?

Milyen árkategóriában gondolkodnak? Illetve – mivel a legtöbben a havi részletek alapján döntenek – mennyit szán összesen havonta az új házra?

Alacsonyabb árú ingatlanok esetén:

Általános szabályként a legtöbb hitelező úgy kalkulál, hogy a havi részletek ne haladják meg az illető bruttó havi bevételének egynegyedét, a hosszú távú számlák kifizetése után. Megfelel Ön ennek a kitételnek?

Kérem, írja le nekem a jelenlegi otthonukat, annak összes pozitív és negatív oldalával együtt.

Milyen különleges elvárásaik vannak az új házzal szemben?

Ha van olyan elvárás – amit nem jegyeztem le – azzal kapcsolatban, hogy mit várnak el a következő otthonuktól?

Megbízásba vétel – Előtt, járd be a területet

Járd be be a területet

Keress olyan ingatlanokat, amelyek nem szerepelnek a céged megbízásában: tulajdonostól eladó házakat, kizárólagos megbízásokat, új megbízásokat, friss eladásokat. Vizsgálj meg minden folyamatban lévő akciót. Kopogtass be a tulajdonostól eladó házak ajtaján, hívj fel más ügynököket és szerezz meg minden információt.

Nagy a valószínűsége annak, hogy két dolog is történt éppen most: (1) eladtak egy házat a közelben, és (2) leendő megbízóid tudnak róla. Egy ház eladási megbízását jöttél megbeszélni Nagy úrral, és biztos lehetsz benne, hogy az első, amit meg fog kérdezni tőled „Na és Kovácsék mennyiért adták el a házukat?”

Ebben a helyzetben az a leghelyesebb, ha megmondod Kovácsék mennyiért adták el a házat (ha az információ szerepel a nyilvántartásban) majd határozottan és kedvesen eltereled a beszélgetést az árakról. Te nem akarsz az árakról addig beszélni, amíg a forgatókönyvedben el nem érkezik az ideje, hogy erről a lényegbevágó és kényes kérdésről tárgyaljatok.

De ez az út nem járható, ha nem tudod Kovácsék mennyit kaptak a házért. Sőt, azt sem tudod, Nagy úr milyen házról beszél. De meg még azt sem, hogy egyáltalán lakik a környéken egy Kovács nevű család. Ha a körzeted minden családjának tudod a nevét, ilyen helyzetben biztonsággal mondhatod „Kovács nevű család nem lakik abban a körzetben, amire én szakosodtam,  így valahol máshol történt az eladás. Melyik utcában is?….”

Ez a magabiztos kijelentés egyben azt is jelenti, „Kiválóan ismerem a környéket, tényleg szakértője vagyok az itteni ingatlanoknak.”

De Nagy úr kérdésére válaszolnod kell! Tudod, hogy már van két hete, hogy a teljes területet bejártad, és a tenyered izzadni kezd. Tudod, hogy két hét alatt nagyon sok minden történhetett.

Most már semmi mást nem tudsz csinálni, blöffölsz. „Biztosan a Körte utcában lévő négy hálószobás házra gondol. 35 millióért adták el. Abban viszont nem vagyok teljesen biztos, hogy a tulajdonos neve Kovács volt. Különben gyönyörű a nappali burkolata, saját kezűleg készült?”

Nagy azonban nem enged ki a markából. „A Körte utcai házat az ismerőseim, Domjánék adták el. Nem ismeri a Kovácsék házát?”

Ha bajban vagy, légy magabiztos, ha lehet, valódi információkat adjál, és tegyél fel elterelő kérdéseket. A kárt lehetne csökkenteni, ha azt tudnád mondani: „Hát persze. Az a kétemeletes, kőburkolatos. Szép ház. Biztos most adták el. Azonnal telefonálok, és megtudom, mennyiért vették meg.”

Ez akkor húzhat ki a bajból, ha ismered a házat. De ha a világon semmit sem tudsz róla, csak azt tudod mondani, „Megtudom, hogy mennyiért adták el Kovácsék azt a házat, és majd megmondom önnek.”

„Hát nagyon remélem,” mondja Nagy úr. „A Kovácsék háza majdnem pont olyan, mint ez, és nagyon gyorsan eladták. Meglep, hogy nem tud róla. Domjánék háza sokáig volt a piacon.” „Van egyáltalán értelme ezzel az ügynökkel tovább tárgyalni, amíg nem tudjuk mennyiért adták el Kovácsék házát?” gondolja magában. Miközben kifelé oldalogsz, Nagy úr azt motyogja maga elé éppen elég hangosan, hogy te is meghalld,: „Na, szép kis szakértő!”

Gondold azt, hogy veled történik ilyen. Képzeld magad bele ebbe e helyzetbe! Ha ezt megteszed, biztosan nem fordul majd elő, hogy egy ingatlanközvetítői prezentáció előtt elfelejted bejárni a környéket. Nem számít, hogy a te körzetedben van-e a megbeszélés. Az eladók általában nincsenek tisztában a körzet fogalmával, de nem is érdekli őket. Szakértője vagy a környékbeli ingatlanoknak, vagy nem? Ez számukra ennyire egyszerű. Ezért mielőtt egy megbízási szerződés megbeszélésére mennél, járd végig a környező utcákat, és hagyjál magadnak időt arra, hogy érdeklődj, ha olyan változást találsz, amiről nem tudtál.

Megbízásba vétel – A jól szerződő ingatlanügynök

Ahhoz, hogy az eladó házra megfelelő megbízási szerződést tudjál kötni, ki kell alakítanod saját megbízás vállalási filozófiádat. Az nem elég, hogy sok pénzt akarsz keresni, annál sokkal több kell. Hinned kell magadban, abban, hogy képes és elszánt vagy arra, hogy a nagy dolgokat, a promóciót, az adásvételt végigtárgyald, de hajlandó vagy végigvinni a legkisebb részletet is. Tisztán kell látnod: A pénz valóban ott van, de nem elég lehajolni érte. Időben befektetett, kemény munkával meg kell keresni. Ez nagy igazság.

Az ingatlan eladhatóságát három tényező határozza meg: az ára, a fekvése és az állapota. Ha az állapota és fekvése jó, a kulcstényező az ár marad.

A jól szerződő ügynökök védettek legjobban piac szeszélyeivel szembe.

Minden, az országban eladó ingatlan az év minden egyes napján egy óriási, csendes és lassú aukció keretében ajánlatokra vár. Ha a piac stabil, az ingatlan kínálat és az ingatlan kereslet nagyjából egyensúlyban van. Ha akár a kínálat akár a kereslet túlsúlyba kerül, feltámad a csordaszellem, és milliók érzelmeit összegezve olyan árnyomást gyakorol a piacra, amely sokáig nem tartható fenn. Jönnie kell a reakciónak, az ellentétes erőnek, és jól tudjuk, hogy az mindig, feltartóztathatatlanul jön is!

Azok a jól szerződő ügynökök vannak legjobban felvértezve a piac szeszélyei ellen, akik rugalmasan tudnak alkalmazkodni a változó feltételekhez. Az ingatlanszakma lelkét az elvállalt megbízások és az eladott ingatlanok jelentik. Minél több eladási megbízást vállalsz nagy kereslet idején, annál többet leszel képes vállalni, amikor a kereslet csökken.

Ha arra összpontosítasz, hogy minél több olyan eladási megbízást szerezz, ami a kisebb keresleti időszakokban is érdekelheti a vevőket, kivédheted a gyenge piac legrosszabb hatásait. Csak úgy tudsz védekezni, ha előre gondolkodsz, tervezel és felkészülsz a bekövetkező változásra.

Bármilyen legyen is most a piaci ciklus – emelkedő, stabil vagy csökkenő  – egy biztos, már készülőben van a változás.

Valószínűleg hamarabb fog bekövetkezni, mint ahogyan számítasz rá! Mi emberek azonban általában a múlt hétben és a mában élünk. Azok az ügynökök szerződnek jól ingatlanok eladására, akik túlnéznek a mán, a jövő héten, és az előretekintésből szerzett ismereteket megosztják eladóikkal.

Nagyon eltérő módszereket kell követned eladási megbízások megszerzésére a gyorsan bővülő piac, a zuhanó piac és a stabil piac körülményei között. Ne feledd, hogy az értékesítési körzeted egyes részei, vagy azon belül néhány ingatlanod akkor is lemenő ágban lehet, ha a piac egyébként feljövőben van.

Hogyan biztosíthatjuk a színvonal fenntartását?

Hogyan biztosíthatjuk a színvonal fenntartását?

A szótár definíciója szerint a szabvány olyan eszköz, amely meghatározza, hogy egy bizonyos dolognak milyen színvonalúnak kell lennie. Amikor a teljesítmény színvonaláról beszélünk, általában arra gondolunk, hogy a teljesítmény elérjen egy előre meghatározott, elfogadott szintet. Ha a szabvány azt a színvonalat határozza meg, amit elfogadunk, akkor nem kis mértékben a szabványaink határozzák meg, hogy kik vagyunk. Hasonlóképp üzleti szabványaink meghatározzák a vállakozásunkat.

Mit kíván az ügyfél?

“Sok ügynök úgy gondolja, hogy ügyfelei szolgáltatása sokfélesége miatt fordulnak hozzá. Az igazság azonban általában az, hogy ügyfeleik a szolgáltatás színvonala miatt fordulnak hozzájuk, amit elvárnak és meg is kapnak tőlük.

Amikor a valódi okokat keressük, megértjük, hogy a szabványaink határozzák meg, hogy ügyfeleink milyen tapasztalatokat szereznek szolgáltatásunk színvonaláról, amik arra késztetik őket, hogy visszatérjenek hozzánk. Aztán azt is megértjük, hogy az az igazság, hogy bármely meghatározható szabványt majdnem biztosan meg lehet duplázni.

Ennélfogva a lényegi kérdés az, hogy mennyire sikeresen tudjuk dokumentálni és kommunikálni a szabványainkat a beosztottjainknak, hogy követni tudják a mi viselkedésünket és szolgáltatásunk színvonalát. Meg kell határoznunk, hogyan akarunk valamit elvégezetni, meg kell magyarázni, hogy “miért, mikor, hol és ki” csinálja meg; megtanítani őket a szabványokra, elérni, hogy minden beosztottunkon számon kérhető legyen, hogy követi-e utasításainkat.  Bár amíg egy folyamat nem dokumentálódik, addig nem “szabványosítjuk”, és nem igazán várhatjuk el másoktól, hogy képesek legyenek a mi “szabványunk” szerint dolgozni. Az a minőségi szolgáltatatás csak egy üres szlogen,  amely nincsen pontosan meghatározva és dokumentálva úgy, hogy bármely alkalmazott egyenletesen tartani tudja a színvonalát. Legjobb esetben is csak egy ígéret lesz belőle, amit aztán nem tudunk megtartani.

“A legtöbb ingatlancégnek vannak a minőségre vonatkozó szlogenjei, de egy igazán jó ingatlanügynökségnek egyszerű, dokumentált minőségi szabványai vannak.”

A legtöbb ügynök képes magas színvonalú szolgáltatást nyújtani, amikor ezt személyesen teszi, de a minőség drámai romlásához vezet, ha valaki mást kér fel rá, hogy megcsinálja. Ha az elégedett ügyfél jótékony hatásait kívánjuk élvezni vállalkozásunkban, akkor biztosnak kell lennünk abban, hogy a csapatunk meghatározza és dokumentálja, hogy milyennek kell lenni az ügyfél tapasztalatának.

A leggyakoribb hiba az ügynököknél, hogy a “kövess-engem-és-figyeld-meg-hogy csinálom”- módszerrel próbálják megtanítani és terjeszteni a szabványokat, miközben egyáltalán nem dokumentálnak semmit. Általában az történik, hogy a beosztott néhány napig vagy néhány hétig figyeli az ügynököt, amíg fel nem halmozódnak a tennivalók, és aztán bedobják a mély vízbe, és azt mondják neki “csak szólj, ha baj van”.

Nem csoda, hogy annyi ingatlanügynöknek van rossz tapasztalata a szerződtetésével és betanításával kapcsolatban.”

A legjobb módja annak, hogy dokumentált szabványokhoz jussunk a vállalkozásunkban az, hogy az első ember, akit szerződtetünk, dokumentálja, ahogyan a dolgokat csinálni szeretnénk.  Ehhez nem szükséges sem szakértő, sem szakképzettség. Ezután módszeresen dokumentálhatjuk a szabványainkat, amíg a kezünkben nem lesz egy munkafolyamati kézikönyv, amelyet egész egyszerűen csak időről időre korszerűsíteni kell.

Kezdjük korán, és csináljuk rendszeresen!

A rendszerdokumentáció egy véget nem érő folyamat. Soha nem készül el. Minél korábban kell elkezdenünk, és arra kell törekednünk, hogy időről időre áttekintsük rendszerünket.

A vezetés 150 jellemzője

A vezetés 150 jellemzője, gondoltam megosztom mindenkivel – próbálom hasznát venni egyes gondolatoknak …avagy ha naponta egyszer átolvassa ezt a listát a vezető: megváltozik az élete, mert azoknak a tulajdonságoknak, hozzáállásoknak, törekvéseknek a felsorolása, melyek egyrészt leírják egy vezető tevékenységét, másrészt hatékonnyá teszik a vezető munkáját.

Ezeknek a hiánya komoly hatékonyságcsökkenést illetve, veszteséget jelent, de ami ennél még sokkal fontosabb az a tény, hogy amennyiben egy vezető ezekkel ellentétesen cselekszik, az magát a vezetőségét kérdőjelezi meg.

1. Vezető az, aki tart valamerre.

2. A vezetőnek célja van.

3. A vezetőnek terve van.

4. A vezető határidőkkel dolgozik.

5. A vezető másokra is hatással van.

6. A vezető úgy van másokra hatással, hogy azok a saját szabad akaratukból (is) követni akarják.

7. A vezető az az ember, aki egy halott gépezetbe életet visz.

8. A vezető az az ember, aki a beosztottjaiban, nem rabszolgákat, hanem partnereket lát.

9. Vezető az, aki a munkatársait nem potenciális problémaként, hanem élő lehetőségekként látja.

10. Vezető az aki nem ellenfeleket, hanem szövetségeseket, sőt barátokat hagy maga mögött.

11. A vezető példát mutat.

12. A vezető egyben vezetett. Önként beszámol valakinek, hogy visszajelzést kapjon. Sok tanácsadóval dolgozik együtt.

13. A vezető érti a másolódás elvét.

14. A vezető legalább úgy dolgozik, mint ahogyan szeretné, hogy a beosztottjai dolgozzanak.

15. A vezető példa tud lenni az élet minden területén.

16. A vezető úgy bánik az emberekkel, mint ahogyan szeretné, hogy vele is bánjanak.

17. Vezető az, akitől a munka jobban megy és nem az, aki miatt reggel még azt is nehéz eldönteni, hogy egyáltalán bejöjjünk dolgozni.

18. Vezető az, akitől a világ egy élhetőbb helynek látszik.

19. A vezető az, aki nem nyomja el azt akivel dolgozik, hanem magasabbra emeli, mint ahol azelőtt volt, sőt bizonyos értelemben magasabbra önmagánál is. Miután a vezető beszélt a vezetettjével, az többnek érzi magát, mint előtte.

20. Vezető nem az, aki miatt a fél cég munkahelyet vált, hanem az, aki amikor munkahelyet vált, a fél cég követi.

21. A vezető szívből tiszteli az embereket.

22. A vezető tudja, hogy emberekkel dolgozik együtt, akiknek van:

magánéletük, személyes problémáik, ingadoznak, értékesek …

23. A vezető csapatot épít.

24. A vezető törődik a légkörrel.

25. A vezető törődik. (szívből)

26. A vezető szeret.

27. A vezető nem képmutató. (nem tesz úgy mint ha… , tudja, hogy ő is minden gonoszságra képes)

28. A vezető az, aki nem keveri össze a szeretetet a szentimentalitással.

29. A vezető megbocsát. Magának és másoknak is.

30. A vezető nem kell, hogy erős legyen, elég ha gyengén is a “csapata” mellett marad.

31. A vezető elbukhat, csak annyi a fontos, hogy felálljon.

32. A vezetőnek nem kell bizonyítania, mert már bizonyított. A vezetőnek, ha szeret, soha nem kell bizonyítania.

33. A vezető megoldás orientált és nem kritizál.

34. A vezető soha nem kritizál, hanem tanít.

35. A vezető bátorít.

36. A vezető védi az embereit. Betakarja őket.

37. Vezető az, aki tudja, hogy mit miért csinál és vállalja is érte a felelősséget.

38. A vezető céljai és értékmérői egy dimenzióval a vezetett terület fölött vannak.

39. A vezető forrásai egy dimenzióval a vezetett terület fölött vannak.

40. A vezetőnek határozott értékrendje van, amit ugyan nem erőltet senkire, de amit megkedveltet mindenkivel.

41. A vezető erkölcsös, de soha nem ítélkező.

42. A vezető soha nem ítélkezik.

43. A vezető irgalmat és kegyelmet ad. Teret ad a növekedésre.

44. A vezető a valóságban él és másoknak is segít szembenézni a valósággal.

45. A vezető növeli az emberek képességét arra, hogy szembenézzenek a valósággal.

46. A vezető tisztában van önmagával, fölvállalja önmagát és annak megfelelően vezet. (A “vezetők” 80%-a az idejének 70%-át azzal tölti, hogy a gyengeségeit takargatja.)

47. A vezető csak olyat mond, ami hasznos a szükséges építéshez.

48. A vezető soha nem hazudik, de nem is sieti el megmondani az igazat.

49. A vezető soha nem csak munkatárs, hanem vezető is (…nem barát is.)

50. A vezető soha nem keveri össze a személyes viszonyát az adminisztratív döntésekkel.

51. A vezető kirúgja a barátját is (de ha kell beköltözteti a saját lakásába).

52. A vezető soha nem kezeli a helyzeteket az emberektől függetlenül, hanem mindig az embereket kezeli helyzetekben.

53. A vezető azért ismeri a saját és mások személyiségtípusait, hogy felül tudjon rajta emelkedni.

54. A vezető tudja, hogy a hamis egyensúly és mérce hazugság.

55. A vezető tudja, hogy nincs szürke. A dolgok vagy fehérek, vagy feketék. Vagy előre visznek vagy visszavetnek.

56. A vezető komolyan veszi… magát.

57. A vezető nem veszi túl komolyan… magát.

58. A vezető nem szab semmit a boldogsága feltételeként, amit nem muszáj.

59. A vezető nem csak keményen dolgozik, de keményen pihen is.

60. A vezetőnek a munkája az élete.

61. A vezető normális, emberből van, éppen ezért tud vezetni.

62. A vezető beosztja az életét és az idejét.

63. A vezető gyűlöli az űzöttséget. Harcol ellene és irtja ahol csak lehet.

64. A vezető elég felszabadult ahhoz, hogy a vezetéssel törődjön (adminisztrációs vezető v. titkár, aki leveszi a részletek terhét a vezetőről).

65. A vezető szereti amit csinál.

66. A vezető meg tudja szerettetni a munkatársaival azt, amit csinálnak.

67. A vezető maga ég és másokat is tűzbe hoz.

68. A vezető a motor.

69. A vezető sajátjának tekinti a céget.

70. A vezető érdekeltté teszi a munkatársait. Önmotivációt növeli.

71. A vezető nem keveri össze a célokat a vágyakkal.

72. A vezető folyamatosan felmutatja a célt.

73. A vezető ellenőriz, rajta tartja az ujját a szervezete ütőerén.

74. A vezető elismer, folyamatosan visszajelez, és ezzel biztonságot nyújt.

75. A vezető hosszú, közép és rövidtávon is gondolkozik. Egyáltalán gondolkozik.

76. A vezető a rövidtávú döntéseiben hosszú és középtávú céljait tartja szem előtt.

77. A vezető a fontos, de nem sürgős dolgokból fontos és sürgős dolgokat csinál. Fontos és nem sürgős dolgokkal foglalkozik.

78. A vezető a nem fontos, de sürgős dolgokból nem fontos és nem sürgős dolgokat csinál. Irtja a nem fontos dolgokat.

79. A vezető segít másoknak is megkülönböztetni a fontosat a lényegtelentől, a sürgőset attól, ami ráér. Segít a megfelelő dolgot, a megfelelő időben, a megfelelő ideig csinálni. Ő maga fókuszált és segít másoknak fókuszálni.

80. A vezető tudja, hogy sokkal több olyan dolog van, amely ugyan fontosnak és sürgősnek látszik, de amelyet, hogy ha most rögtön elfelejtenénk, mégpedig örökre, akkor járnánk a legjobban. Elfelejti az elfelejtendőt.

81. A vezető nagyvonalú a lényegtelen részletekben, hogy aztán kemény lehessen a lényegesben.

82. A vezető kezdeményez (emberileg, de szakmailag is), mégpedig feltétel nélkül.

83. A vezető magabiztos, egészséges énképpel bír.

84. A vezető nem önvédekező.

85. A vezető nem követelőző.

86. A vezető nem erőszakoskodik.

87. A vezető nem manipulál!!!

88. A vezető nem önző. Nem csak a maga hasznát keresi, hanem a másokét is.

89. A vezető megtanulta, hogy miként fejezze ki magát.

90. A vezető megszerzi és továbbadja a szükséges információt.

91. A vezető nem vitatkozik. Nem hadakozik, mert az nem hasznos a nevelésre.

92. A vezető barátságos. A modora kedves.

93. A vezető tanításra alkalmas.

94. A vezető türelmes. Eltűri az emberi gyengeségeket, és türelmes a tévedésekkel szemben is.

95. A vezető szelíd, nagy erejű és hatalmas, de mégis nagyon kedves.

96. A vezető nevel.

97. A vezető int.

98. A vezető képzi magát általános szinten / életintelligenciát szerez.

99. A vezető továbbképzi magát szakmailag.

100. A vezető olvas.

101. A vezető kazettákat hallgat.

102. A vezető képzésekre jár.

103. A vezető vezetőkkel jár / sasokkal repül.

104. A vezető tudja, hogy nem feltétlenül az a sas, aki annak hiszi magát.

105. A vezető tudja és ha kell érvényesíti a tekintélyét.

106. A vezetőnek nem kell, hogy mindig igaza legyen. A vezető nem bocsátkozik hatalmi harcba. (Érti és megérteti, hogy ő a vezető és nála van a tekintély, akár neki van igaza egy helyzetben, akár nem.)

107. A vezető beismeri és megbánja a hibáit és nem igazolja őket.

108. A vezető nem a maga igazát keresi.

109. A vezető nem akar a legokosabb lenni, hanem a legokosabbakat akarja maga köré gyűjteni.

110. A vezető hallgat a jó tanácsra, bárkitől is jön az.

111. A vezető dönt.

112. A vezető tudja, hogy ha nem dönt már döntött.

113. A vezető tudja, hogy mikor nem dönthet. Ekkor úgy dönt, hogy még nem dönt.

114. A vezető tud “igen”-t is és “nem”-et is mondani.

115. A vezető nem fél meghozni egy népszerűtlen döntést, amennyiben az szükséges.

116. A vezető nem embereknek akar tetszeni, hanem az igazságnak megfelelő elvek szerint él.

117. A vezető képes nyomás alatt is működni.

118. A vezető érti a rendszerelmélet alapjait.

119. A vezető nem kap rendszerrekedést.

120. A vezető delegál.

121. A vezető nem hiszi el azt a mesét, hogy: “Csak az van megcsinálva, amit ő csinált.”, de tudja, hogy valószínűleg semmi nincs megcsinálva, amit nem ér el az ő vezetése.

122. A vezető tudja, hogy minden magára hagyott rendszer pusztul. + De maga egy olyan rendszert épít, ami nélküle is a lehető leghosszabb ideig működik. Nem teszi magát nélkülözhetetlenné.

123. A vezető meggyőződik róla, hogy készpénznek vehet e valamit.

124. A vezető a megfelelő embereket gyűjti maga köré.

125. A vezető a képességeiknek megfelelően használja a partnereit.

126. A vezető nem erőlteti azt, ami nem megy.

127. A vezető kitart amellett, amiről tudja, hogy működhetne, de amihez még valami hiányzik.

128. A vezető meg tudja különböztetni a kettőt.

129. A vezető vezetőket nevel.

130. A vezető felnőtteket nevel a gyerekekből.

131. A vezető képzi, vagy képezteti az embereit. (A világ 50 legnagyobb cégét megkérdezve, hogy mi a legjobb befektetés, a válasz a következő: Ha a dolgozókba fektetek, azaz képeztetem őket.) 132. A vezető tisztában van vele – magát is beleértve – kinek mi a feladata és felelősségköre.

133. A vezető nem keresi a lehetőséget, hogy valaki mást vádoljon, de igenis tudja, hogy kinek a felelőssége.

134. A vezető nem veszi magára mások felelősségét.

135. A vezető minden felelősséget magára vesz.

136. A vezető, miközben gyűlöli a céltévesztést, szereti azt, aki elvétette. (Az embert elfogadja, bátorítja, de a hibáját kijavítja.) 137. A vezető a legszigorúbb, és egyben a legmegbocsátóbb ember.

138. A vezető nem naiv.

139. A vezető mindenért megharcol, hogy aztán ajándékba adhassa.

140. A vezetőnek nagy az empátiás képessége.

141. A vezető épít és nem rombol.

142. A vezető uralkodik magán.

143. A vezető nem viszi be a munkájába a személyes nehézségeit.

144. A vezető tudatosan, szánt szándékkal eldobja az előítéleteit és rögeszméit.

145. A vezető nem a saját sérelmei szerint vezet.

146. A vezető mindent hisz, mindent remél.

146. A vezető gyakran és őszintén mondja, hogy köszönöm.

147. A vezető soha nem szívességből kér munkát, de ha kap tisztelettudóan elfogadja és nem felejti el. (Ez nem pénzről, vagy megvesztegetésről, hanem teljesítménybeli szívességről szól.) 148. Ha valaki talál egy vezetőt, Istenként fogja imádni.

149. Vezető egyébként csak egy volt és Istenként imádjuk. Nekünk földi halandóknak semmi más esélyünk nincs, minthogy rábízzuk magunkat erre az egyre, hogy nap, mint nap Ő legyen a forrásunk; általa élve és vezetve, tovább adjuk mindazt, amit tőle kapunk. (Ezt a lehető legkomolyabban gondoljuk!)

150. A vezető alázatos.

forrás: http://ingatlaniroda.freeblog.hu

Ingatlankarrier – A döntés ideje

A DÖNTÉS IDEJE

Nekünk való-e az ingatlankarrier? Ha valóban szeretjük mások problémáit megoldani, ha szeretjük az önállóságot, ha izgalmasnak találjuk, hogy a munkánk minősége és mennyisége arányában kapjuk a fizetésünket, és ha hajlandóak vagyunk az elején azt az átlagosan hat szűkös hónapot kibírni, akkor a válasz: igen. Úgy sejtem, hogy a legtöbbünknek nem is annyira az a kérdés, hogy „Nekem való-e?”, hanem az, hogy „Hogyan kezdjek neki?” Első lépésként szerezzük meg az OKJ-s engedélyünket és tanuljuk meg a szakmát az Ingatlaniskola képzésein.

ingatlan_iskola_eladástechnika_oktatás_tréning

Ingatlankarrier – A részmunkaidős megoldás

A RÉSZMUNKAIDŐS MEGOLDÁS

Azoknak, akik a középutat választva részmunkaidőben próbálják elkezdeni az ingatlankarrierjüket, a következőket érdemes végiggondolniuk. Először is így sokkal nehezebben fogunk magunknak ingatlanirodát találni, mert a legtöbb iroda csak teljes munkaidőben dolgozó ügynökre hajlandó időt és energiát fordítani.

A profi irodatulajdonosok úgy tartják, hogy ez a munka roppant összetett, így osztatlan figyelmet igényel. Ráadásul a legtöbb iroda tart az esetleges jogi bonyodalmaktól is, ugyanis bizonyos jogi követelmények sokkal inkább elkerülhetik azok figyelmét, akik nincsenek folyamatos kapcsolatban a piaccal.

Ugyanakkor vannak ingatlanirodák, akik részmunkaidős ingatlanközvetítőkkel is foglalkoznak – az Ingatlaniskola felmérései szerint az ingatlanközvetítők 32%-a dolgozik részmunkaidőben. Sokan egész ügyesen meghúzzák a határokat és csak bizonyos időszakokban állnak az ügyfelek rendelkezésére, ám ezt korrektül és kiszámítható módon teszik. Egy irodatulajdonos ismerősöm erről azt mondta nekem, hogy „Van néhány részmunkaidős ügynököm, aki többet ért el a rövidített munkaidejében, mint néhány teljes munkaidőben dolgozó emberem.”

Persze ezen kirívó esetek ellenére nem lenne túl szerencsés, ha a „keressük részmunkaidőben degeszre magunkat” gondolkodásmódnak áldozatául esnénk. A legtöbbször ugyanis ez egyszerűen nem működik. Mint az sejthető, aki kevesebbet dolgozik, az jóval kevesebbet is fog keresni a teljes munkaidőben dolgozó kollégájánál. Természetesen, ha egybeesik az igényeinkkel, mindez rendben is van.

Ingatlankarrier – Mennyi pénzt kereshetünk ingatlanközvetítéssel?

MENNYI PÉNZT KERESHETÜNK AZ INGATLANKÖZVETÍTÉSSEL?

Kevés olyan terület van az életben, ahol az emberek alapvetően ugyanazért a munkáért ennyire különböző összegeket keresnek. Az ingatlanüzletben járja egy mondás, mely szerint „Az ügynökök 20%-a köti az üzletek 80%-át”. Az aforizma eredete valójában egy Pareto nevű olasz tudóstól származik, aki néhány évszázaddal ezelőtt jegyezte ezt meg a nemzetek vagyoneloszlásáról. Ugyanakkor egy pár százalékpont ide vagy oda, és a mondás lényegében mégis megállja a helyét. Az ügynök elhanyagolható hányadának megy télen-nyáron kiemelkedően a sora. Persze mindenki úgy indul neki, hogy a felső 20%-ba kerüljön, de ez csak akkor reális cél, ha rátermettségünk és kitartásunk mellett hajlandóak vagyunk keményen meg is dolgozni érte.

Az nem újság, hogy az ingatlankarrierben a kereseti kilátások határa a csillagos ég. A legsikeresebb ügynökök hatalmas összegeket zsebelnek be. Az Ingatlaniskola legfrissebb tanulmánya szerint a legtermékenyebb elit ügynökök keresete évi 10 millió forint fölött van. Ez azt jelenti, hogy néhányuk évente akár több tíz millió forintot is megkereshet.

De az elitet félretéve egy pillanatra, nézzük meg, hogy milyen átlagkeresetet érhetünk el ezen a területen. Az Ingatlaniskola felméri az aktuális átlagkeresetekkel kapcsolatos statisztikákat. A legutóbb közzétett adatok alapján a teljes munkaidőben dolgozó ingatlanügynök bruttó keresete 147 500 forint volt, ami lássuk be, nem kifejezetten a gazdag és csillogó élet belépője. Különösen, hogy bruttó és nem pedig nettó összegről beszélünk. És most kapaszkodjunk meg: a kezdő ingatlanügynökök első évi keresete havonta nagyjából a minimálbér összegével egyenlő.

Ha közelebbről megnézzük az adatokat, akkor rögtön kiderül, hogy nem olyan rossz a helyzet, mint amennyire látszik. Először is az átlag kereset azt jelenti, hogy az ügynökök fele kevesebbet, a másik fele pedig többet keres a megadott összegnél. Mi több, a felső 20% (amelyik ugyebár az üzletek 80%-át köti meg) egész tisztességesen keres.

Figyelembe kell vennünk továbbá, hogy sok kezdő, aki bevallottan teljes időben ingatlanügynökként dolgozik, valójában alulmotivált, és egyáltalán nem erre a munkára termett. Például sok háztartásban ingatlanoznak kiegészítő keresetért. Vagy ott vannak az álláshalmozók. Nyugodjunk meg, ha ezek az emberek valóban ingatlanközvetítésből élnének, akkor jóval többet keresnének vele.

Azt is látnunk kell, hogy rengeteg, a szakmára alkalmatlan személy kezd ingatlanügynöki karriert. Ezek az emberek megszégyenítően keveset keresnek, ami elbátortalanítja őket, így előbb-utóbb abbahagyják. Mi több, van egy olyan réteg is, aki látszólag úgy tekint az ingatlanüzletre, mint a pénzszerzés egy könnyű és fáradságmentes módjára. Nem sok időbe telik, amire ők is elfelejtik az ingatlan szakmát. Természetesen csüggesztő lehet, hogy ennyi alkalmatlan ember kerül az ingatlanüzlet közelébe. Másrészről viszont van ennek egy nagy előnye is: ha mi rátermettek vagyunk, akkor könnyebb dolgunk van ezekkel az emberekkel versenyezni, így jobban kitűnhetünk a környezetünkből.

Vajon mennyit kereshetünk az első évben? Valószínű, hogy csak az fél évbe fog kerülni, hogy a költségeinket fedezni tudjuk belőle – ezt a periódust csak „betanulási időszaknak” szoktuk hívni. Ez után az időszak után, ha a személyiségünk összeegyeztethető az ingatlanozással és rendelkezünk vállalkozó szellemmel és üzleti szemlélettel, akkor az átlagot messze meghaladó keresetre számíthatunk. A megfelelő képességekkel és hozzáállással az első évben sem elérhetetlen az 3 millió forintos kereset.

Bár nem lenyűgöző, de azért mindenképpen versenyképes a többi jó hírű foglalkozás kezdő szintű fizetésével. Ha más területen már értünk el sikereket, és kiterjedt kapcsolati hálóval rendelkezünk, akkor ennél jóval többet is kereshetünk – természetesen a „betanulási időszaknak” ebben az esetben is időt kell hagynunk. Ha egyszer már értünk el sikereket megtanuljuk, hogy minél tovább vagyunk a szakmában, annál nagyobb keresetre számíthatunk, hisz a referenciáink egyre jobbak lesznek, a kapcsolataink pedig egyre kiterjedtebbek, így hamarabb fordulunk a megfelelő helyre is, ami nagyobb eredményességet jelent.

Végül pedig, ha olyan környéken tudjuk megvetni a lábunkat, ahol magas ingatlanárak vannak, akkor a legoptimistább becsléseket is felülmúlhatjuk.

Ingatlankarrier – A sikert befolyásoló külső tényezők

A SIKERT BEFOLYÁSOLÓ KÜLSŐ TÉNYEZŐK

A munkakörnyezet nagyban befolyásolni tudja az ingatlankarrierünk sikerességét. Három olyan tényező van, ami e tekintetben meghatározó szerepet tölt be:

1. A nemzetgazdaság állapota. Akik munkavállalóként – kiváltképp a közszférában – dolgoznak, azok meglehetősen stabil fizetési pályával rendelkeznek. Az üzleti világban azonban ez másképp van. Az ingatlanüzletben, mint független vállalkozóknak a keresetünket az ország gazdasága és az ingatlanpiac fogja meghatározni, így az meglehetősen ingadozó lehet. Természetesen vannak ügynökök, akiknek egy dekonjunktúrában is jól megy a szekerük (sőt, ilyenkor rendkívüli lehetőségek is adódhatnak), de ettől még nagy általánosságban fennáll az ország gazdasági teljesítménye és a mi lehetséges keresetünk közötti egyenes arányú összefüggés.

2. Az ország azon régiójának fejlettsége, amelyben dolgozunk. Semmivel sem kerül több erőfeszítésbe egy 30 millió forintos ingatlan eladása, mint egy 10 milliósé (sőt, jellemzően az előbbi kevesebb erőfeszítéssel jár), de mégis háromszor annyit kereshetünk az üzleten. Ha olyan helyen közvetítünk sikeresen ingatlanokat, ahol az ingatlanárak hagyományosan magasak, akkor igen lenyűgöző keresetre tehetünk szert. Ennek az a nyilvánvaló ára, hogy ezeken a helyeken sokkal többe is kerül az élet. A működési területünk alapjaiban véve határozza meg a keresetünket. A legtöbb esetben sokkal többet kereshetünk egy olyan területen, amit ismerünk és ahol ismernek minket, de természetesen ha mehetnékünk támad mindig vannak csillogóbb, és még nagyobb jutalékokkal kecsegtető területek.

Ha a működésünket szeretnénk áthelyezni egy másik területre, mindenképpen tisztában kell lennünk az ottani demográfiai adatokkal. Ahol egészséges a népszaporulat, ott legtöbbször igen erőteljes az ingatlanpiac is. A gazdasági problémákkal küszködő területeken sok eladóra és kevés vevőre számíthatunk – ezeken a területeken nem kifejezetten élvezetes és még annál is kevésbé kifizetődő dolgozni.

3. Annak a cégnek a színvonala, amelynek dolgozunk. Az üzleti élet individualista jellegét tekintve könnyen elképzelhető, hogy egy jó ügynök bármilyen cégnél sikeres legyen. Mindazonáltal, ha az általunk választott ügynökség sikeres és erőteljes, valóban elkötelezett az újonnan érkezők képzése és fejlődése iránt, akkor a kereseti kilátásaink (nem beszélve az ügynöki életünk kilátásairól) jelentősen javulni fognak. Az aktivitás aktivitást szül, a siker ragadós, és a pozitív, másolandó példák ott lesznek előttünk. A választott ügynökségünknek nem feltétlenül kell nagynak lennie, sőt, az se baj, ha nem túl régóta van a szakmában, de ha újoncként még óriási szükségünk van útmutatásra és üzleti kapcsolatokra, akkor nem árt, ha egy gondoskodó és energetikus brókercégnél vagyunk.

ingatlankarrier_pályaválasztás_állás_üzletkötő_mareco_ingatlan_1

Ingatlankarrier – A szükséges jellemvonások -13. – Kitartónak kell lenned

Kitartónak kell lenned

Sok ingatlanügynökkel dolgoztam, akik évente több mint 10.000.000 forintot kerestek. Ha azt kérdezed, hogy mi bennük a közös vonás, akkor én csak egy motívumot tudnék kiemelni: elszántan és kitartóan teszik a dolgukat. Vannak jó évek, rossz évek, van amikor mindenki venni akar mert olcsó a hitel és sok az állami támogatás, és van olyan időszak amikor mindenki olyan tanácstalan, mint egy ma született csecsemő. Ezek az emberek azonban nem ismerik azt a szót, hogy abbahagyni, hogy feladni. Kitartanak és arra törekednek, hogy mindig megverjék a piacot. Ha jól megy ők többet adjanak el minden üzletkötőnél. Ha borongós a piac, akkor kevesebbet romoljon a statisztikájuk másokénál. Ha te csak szép napsütéses időben akarsz dolgozni, amikor a vevők vidáman önfeledten kiáltozzák, hogy: „Veszek! Veszek! Én is Veszek!” Akkor azt azért már most el kell mondanom: Mi télen-nyáron dolgozunk.

Ingatlankarrier – A szükséges jellemvonások -12. – Rugalmasnak kell lennünk

Rugalmasnak kell lennünk.

Most itt nem az üzletkötésről beszélek. Hanem a munkamódszereinkről és a munkakörülményekről. Drámai gyorsasággal változik minden a piacunkon és az előttünk álló évek is ugyanilyen kiszámíthatatlanok. Még be sem fejeztük a rendszerváltást és már be is léptünk az európai piacra. Ügyfeleink értékrendje még a technológiai és gazdasági környezetnél is gyorsabban változik. Ma már a nagymamák is be tudják kapcsolni a mikrót, tudják kezelni a videót, a távkapcsolót és a mobiltelefonálnak. Mert ezek a dolgok egyszerűbbek lettek.

A lakások azonban egyre bonyolultabbak.

A mi munkánk olyan komplex és olyan gyorsan változik, hogy nem is az újat megtanulni, hanem az elavultat elfelejteni esik majd nehezedre.

Ingatlankarrier – A szükséges jellemvonások -11. – Ismerünk kell a terepet

Ismerünk kell a terepet.

Praktikus megfontolásokból adódóan minden ingatlanügynökségnek van egy behatárolható földrajzi területe, ahol működik. Kisebb közösségekben ez lehet egy kisváros és a környező települések, nagyvárosi környezetben pedig a város egy adott kerülete. Akárhol is dolgozzunk, a saját területünk közösségének szerkezetét behatóan kell ismernünk. Nem csak a lakóingatlanokkal kell tisztában lennünk, de az iskolákkal, kórházakkal, bevásárló központokkal, és a bűnözési rátával is. Bár banálisnak hangzik, de valóban „ismernünk kell a terepet”.

Panorama theme by Themocracy